文档介绍：房地产开发企业投资决策分析与成本控制研究
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一、房地产开发企业决策不当对成本的影响
当前,我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂,潜在着各种风险。稍有不慎,就会决策失误,给企业带来巨大的投资风险。在企业管理体系下,风险的存着直接会影响到项目的开发成本。房地产开发企业决策不当对项目成本的影响主要体现在以下几个方面。

经济形势变动会导致房地产开发商经济上的巨大损失,如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大量积压,难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期,货币贬值,价格全面上涨,房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。

法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。如07年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法,大大增加了房地产项目的开发成本。

首先,在我国房地产企业中,从事项目考察,项目测算的人员素质普遍不高,根据这些人员指定的项目企划进行投资分析,决策者很难做出正确的决策,从而造成了项目投资失误,给企业带来一定的损失,这些损失都计入企业的开发成本。其次,企业开发决策者自身缺乏敏锐的市场洞察力和战略眼光,对项目预期不准确,盲目开发盲目建设,造成项目开发后难以出售或在出售后难以得到预期效果,使得成本难以收回或收回速度较慢。
二、房地产开发企业决策不当产生的原因

房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险,主要表现为:第一,严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;第二,货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三,房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。第四,房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

房地产开发商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手,而实际并未如愿;有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,或者对市场的估计及项目自身的优势的