文档介绍：房地产估价中还原利率初探
陈蕾
(建筑与土木工程学院房地产专业)
第一章收益还原法
提到还原利率,我们很有必要首先了解一下收益还原法。
一、收益还原法的基本原理及适用范围
“收益还原法”即英语的 e Capitalization,又称为投资法、纯收益还原法、收入
资本法,在土地经济理论上常称之为地租资本化法,它就是将房地产的纯收益资本化,得
出收益价值,以此确定该房地产价格的一种估价方法。收益还原法的估价方法具有其充分
的学术理论依据。
(一) 收益还原法的基本原理
收益还原法的基本原理可以大致表述为:房地产具有永续性,其使用年限可维持相当
长的一段时间,其中的土地部分在正常情况下可以永久使用,因此,占有某一房地产时,
不仅现在能取得一定的纯收益,而且能期待在未来年间继续源源不断地取得这种纯收益。
将这种随时间的推移仍能不断取得的纯收益,按一定的还原利率折算为现在价值总额(收
益价值或资本价值),就可以把它看作是房地产的现实价格。
按照这种方法评估的房地产的价格,相当于这样一个货币额,如果把它存
入银行就会源源不断地得到与某一房地产的纯收益等量的利息收入。银行利息可以用以下
的公式确定:
利息额=某一货币额×利率
如果用纯收益来代替利息额,这某一货币额就是该房地产的价格,那么,
纯收益
房地产价格=
利率
举例来说,某人有一处房地产,每年可产生 10 万元的纯收益,同时,此人有 100 万元
货币存入银行,银行的年利率为 10%,因此,此人可以得到与上述房地产等额的年利息收
益,那么,对此人来说,他所拥有的房地产与 100 万元的货币等价,即值 100 万元。
收益还原法的理论原理可以表述为:购买一宗一定使用年限(或只有一定年限的纯收
益)的房地产,等同于在这个年限期内可以在将来源源不断取得的纯收益按适当的还原利
率(或折现率)折现为现在价值的总和(收益价值或资本价值),这既是房地产的实质价值,
也是适当的客观交换价值。
根据这个原理可以推导出收益还原法的理论公式为:
— 1 —
a a a
P = 1 + 2 + n
+ + + + + ΛΛ+
1 r1 (1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 ) (1 rn )
式中:p 为房地产价格;
a1,a2,⋯an 分别为未来各年的房地产纯收益;
r1,r2,⋯rn 分别为未来各年的还原利率;
n 为房地产的使用年限。
公式的推导过程为:
第一年末的纯收益为 al,依据收益还原法的基本原理,将其折算为现价时,应将 al,乘以复
利现价率,
1 a
即 P = a × = 1
1 1 + +
1 r1 (1 r1 )
第二年末的纯收益 a2,将其折算为现价时,同样要以 a2 乘以复利现价率,即
1 a
P = a × = 2
2 2 + + + +
(1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 )
同理:
第 n 年末所得到的纯收益的现值价格
a
P = n
n + + ΛΛ+
(1 r1 )(1 r2 ) (1 rn )
上述 n 年的纯收益的现价合计
=Λ+ +Λ+
P P1 P2 Pn
a a a
P = 1 + 2 + n
+ + + + + ΛΛ+
1 r1 (1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 ) (1 rn )
该公式是依据收益还原法的理论原理推导出来的,在理论分析上具有阐释原理的作用。
但在实际估价工作中,在上述诸多因素都变化的情况下是无法进行操作的,为了实际操作
的需要,我们可以根据估价时的具体条件,对上述公式进行一系列的简化,从而有公式:
a
(1) P =
r
公式的假设前提是:a 每年不变,r 每年不变且大于零,土地使用年限无限
a 1
(2) P = [1−]
r (1+ r) n
公式的假设前提是:a 每年不变,r 每年不变且大于零,土地使用年限有限
a
(3) P =
r µ s
公式的假设前提是:a 按一定比率递增或递减, r每年不变且 rμs≠0,土地使用年限
r 大于 s,取负号(一)。
— 2 —
a 1± s
(4) P = [1−( ) n ]
r µ s 1+ r
公式的假设前提是:a 按一定比率递增或递减,r 每年不变且 rμs≠0,土地使用年限有
限。递增时,公式的符号取上面的。
式中;p、a、r:含义同上;
s:纯收益每年递增或递减的百分比。
以上