文档介绍：街区价值对房地产项目定位的影响
(管理学院企业管理系房地产经营管理专业黄兰)
(学号:98042206)
内容摘要:房地产开发项目的市场定位是房地产项目投资决策至关重要的一个环节,有
效的市场定位是降低开发企业投资风险并实现投资回报的前提和基础。房地产是不动产,具
有很强的地域性。不同街区的资源条件、土地用途和市场供求情况不同,其价值也不同。本
文站在开发企业的角度,通过对街区价值和房地产项目定位之间关系的分析,说明研究街区
价值的重要意义,并结合北京万柳区的项目定位实例新世纪花园,分析街区价值对房地
产项目定位的影响,提出了开发企业在开发项目时应注重前期研究,深入分析、挖掘街区价
值,进行合理定位,使项目在满足市场需求的同时,符合城市发展的整体规划并与街区环境
相协调的观点。
关键字:街区街区价值市场定位房地产
教师点评:该篇论文选题新颖,理论界尚无很多研究,是当前房地产市场的一个热点问
题。黄兰同学根据自己工作实践的体会,对此问题进行了深入思考和研究,进行了几次大改
动,学习态度非常认真,提出了许多新的观点,如街区价值的内涵和划分、如何利用街区价
值提升房地产项目质量等,观点具有一定的可操作性,并以实例进行了说明。内容体系完整,
创新程度高,思维敏捷,表达清楚正确,符合本校毕业论文要求。
前言
随着我国加入 WTO 和申奥成功,我国房地产市场再掀浪潮,各地房地产市场竞争也更
激烈,开发企业之间的竞争向专业化、品牌化、规模化方向发展。在日趋成熟的房地产市场
里,项目的前期策划对每个开发企业都至关重要。如何吸引不具专业知识的消费者的关注,
造就楼盘在消费者心目中的某一特定地位,充分挖掘项目所处街区的优势,实现项目最大利
润化成为策划的重点和难点。
在房地产出现前所未有的良好发展态势的今天,城区的大规模改造和城市新区开发使大
量新型物业犹如雨后春笋般拔地而起,不同的开发企业有着不同的开发思路。如果把追求最
大利润作为唯一目标,将导致开发企业只注重经济效益,忽视社会效益与生态效益,给城市
环境和景观带来负面效果,产生诸如在建筑高度和体形上不协调、建筑色彩不搭配,原有一
些具有传统文化特色的街区风貌被破坏等问题;另一方面,开发企业良莠不齐的行业现状更
不可避免地恶化了这种现象。一些资质较差的开发企业因缺乏调研和市场把握的能力,心有
余而力不足,不能准确把握街区特性和市场需求,楼盘缺乏竞争力,形成“城市垃圾”。因
此,我们需要在精心规划和建设街区的同时,避免带来负面的影响。理解街区价值、充分利
用有限资源,创造更加协调的人居环境才能实现街区和项目的可持续发展。
街区价值及其演变
街区定义和类型
“街区”,顾名思义就是由几条主要街道围合起来的区域,即媒体传播中常见的“区域”
概念,是一个建筑项目、交通网络、配套设施、经济活动和聚居程度相对密集的地理空间。
街区狭义上是指特定地块的空间位置及其与相邻地块的相互关系;广义上讲,则是人类一切
活动,包括政治经济、文化教育、科学卫生活动,以及人们居住活动的空间布局和相互关系。
简而言之,街区就是房地产项目所处的位置、周边环境和项目本身,即“土地+环境+规划”。
这与一般意义上的区位、地段、位置等既有联系又有区别。区位是街区的基本要素,区位包
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含在街区之中,没有区位就没有街区;区位仅指房地产所处的地理位置,其空间特征是二维
的、平面的,街区不仅指房地产所处的地理位置,而且包括此地将建房屋的限制条件,其空
间特征是三维的、立体的。
街区按形成方式可分为自然街区和人为街区。自然街区是经过多年发展形成的,具有沿
袭下来的历史文化传统、建筑形式和功能等。人为街区是由众多项目开发商、策划师、建筑
师和城市规划部门共同参与精心营造的,具有可塑性强,配套设施相对完备和成片开发等特
点。
街区按使用功能不同可分为工业区、住宅区、商业区和旅游景点区。其中,工业区包括
轻工业区、重工业区和高新科技工业区;住宅区包括别墅区、商品房住宅区、公有房屋住宅
区和农民房住宅区;住宅区按消费水平不同可分为平民区、中产区和富裕区。商业区包括商
业中心区、一般商业区和居民区商业网点;旅游景点区包括历史古迹旅游区、自然风景旅游
区和人文景观旅游区等。
街区的内在价值与外在价值分析
经济学中的价值定义
提到价值定义,人们马上就会想到《资本论》里以马克思为代表的劳动价值论。劳动价
值论认为价值是凝结在商品中的一般人类劳动,其大小由劳动时间决定;使用价值是价值的
载体,是满足人们某种需要的属性,使用价值与价值的大小成正比;价格是价值的货币表现,
其大小由价值决定,并受供求关系影