文档介绍：未来10年我国房地产企业转型和突围方向一、未来我国房地产发展面临的宏观经济大环境自2003年国发18号文确立房地产国民经济支柱产业地位后,我国房地产市场真正进入了市场化大发展的时期。过去10年(2003-2012),“土地+银行信贷”投入的房地产开发投资和基建投资是全社会固定资产投资的发动机,也是驱动过去10年国民经济增长能够维持在10%的最重要的引擎。过去10年间,我国房地产销售年均增长20%,新建商品住房价格自房改以来连续14年上涨(1998-2011),房地产开发投资从1998年的3579亿元增长至2011年的61700亿元,13年间增长了16倍,%,%。但是,2008年国际金融危机爆发以后,西方国家将经历长周期的结构性的债务紧缩,我国以前靠出口和投资“双轮驱动”的经济增长模式转变为基本靠投资(基建和制造业)“一条腿走路”的跛脚状态。但是,基建投资不仅面临投资空间有限(1996年亚洲金融危机爆发后一直在利用基建投资缓冲经济下滑)的窘境,而且加剧土地财政依赖和银行信贷风险,因为基建投资的资金来源于土地出让金收入和银行信贷投入。进而,地方政府对于房地产的依赖越来越深,土地对于城市的“补贴”(低价征收后市场化出让的溢价)就无法退出,去地产依赖(防范产业空心化和促进产业升级),向构建公共财政和向消费为主的内需转变的经济增长模式也将渐行渐远。在外部将长期不振,而现有内需提升难有很大空间,在未来内需最大化潜力(城镇化)还有待推进的情况下,制造业重复投资将进一步加剧已经呈现出的严重的产能泡沫。新一届政府提出“更加注重经济增长的质量和效益”,奠定了未来10年我国向消费型内需为主的经济增长模式转变的基调,而“城镇化是我国最大内需”、“新型城镇化”、“农业产业化和现代化”(中央1号文件)的提出则是实现这种转变的切入点。目前,旨在提高农民在土地增值收益中比例的“征地制度改革”,旨在打破城乡二元分割和缩小收入差距的“户籍制度改革”,旨在降低地方政府土地财政依赖和实现公共财政的“财税体制改革“(房产税改革、营业税改增值税、资源税改革等),旨在打破垄断的民间投资领域逐步放开,旨在全面实现要素市场化的利率市场化和民间金融合法化、各类融资模式协同增长等已经先行破题。经济体制改革是一项系统工程,需要相关领域制度改革的同步推进,涉及到政治体制改革和完善社会主义民主和法制,短期内实现向以消费为主的内需转变需要的配套改革难以及时到位,对于传统增长模式——出口和投资的依赖难以在短期内退出。因此,在出口难有预料之外的表现时,对于投资(特别是基建投资)的倚重还将在较长一段时间内存在。但是,未来我国投资的增长将从能够挤入消费(而非挤出消费)、促进当前及未来消费、促进产业升级和结构调整的角度出发,例如保障性住房建设、城镇基础设施的建设和完善、农田水利设施、医疗卫生、环境保护的投资等。投资的方向将更加偏重中西部、城市群连接区域和大中城市周边新城或卫星城等。在增长模式转变和产业结构升级的背景下,国家对于经济增长一定程度下滑的容忍度将提高,经济呈现“√型”趋稳增大(6%~7%)的情况下,逐步实现从依赖投资到依赖消费的转变,从粗放利用资源到要素重新配置和产业结构调整来实现全要素生产率的提升。二、经济运行环境的变化对房地产业发展产生很大影响过去10年