文档介绍：2012我国房地产产业现状分析和未来走向
目录
高房价背后的成因
2012房地产市场趋势分析
我国房地产市场现状
一、房价——收入比
联合国
3 : 1
美国
33>.5 : 1
中国
10-15 : 1
一、房价——收入比
假设: 人均收入=5千
每户月收入=1万
每户年收入=12万
联合国 3 : 1 36万
美国 : 1 42万
中国 10-15 : 1 120万-180万
二、商品房空置率
适度
4%-5%
警戒
10%以上
严重积压区
20%以上
我国自2002 年起,商品房空置率始终处在
20% 的水平上下。
二、商品房空置率
“中国660多个城市,连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套,足够2亿人居住。”
——2006年媒体消息
( 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性)
三、融资结构单一,过度依赖银行
上市融资
信托融资
债券融资
基金融资
银行信贷
三、融资结构单一,过度依赖银行
“只有房地产信贷,没有房地产金融。”
——聂梅生,全国工商联住宅产业商会会长
Hold不住的房价
加息
提高存款准备金率
增加中小户型和
中低价位商品房供应
征收房屋交易税、
个人所得税
提高契税
全均涨幅
0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%
2006
2007
2008
2009
2010
%
%
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%
目录
高房价背后的成因
2012房地产市场趋势分析
我国房地产市场现状
高房价背后的成因
人口经济的聚集结构
农村
城市
高房价背后的成因
我国的土地制度
高房价背后的成因
2011胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人,相比去年增长 %,其中包括6万多个亿万富豪,%。
在富豪个人投资方向上,房地产占据主导地位,超过1/3受访富豪选择投资房地产
高房价背后的成因
高房价背后的成因
保障性住房的滞后性
对民营企业投资和发展的限制
城市化进程
独生子女政策拉高
目录
高房价背后的成因
2012房地产市场趋势分析
我国房地产市场现状
2012调控政策重点
房地产税
信贷紧缩
限购
保障性住
房政策
闲置土地
查处
针对房地产的行业政策
限购、限贷以及保障房等调控政策
供求关系
针对宏观经济的货币政策
加息和提高存款准备金率等
政策对市场产生引导式的影响,但价格最终还是由供求关系决定。
市场调控对房地产市场的影响
政策的持续效应
2011年前后调控政策的出台,对楼市的影响明显。
国八条和密集地方限购细则出台,以及银根紧缩的影响
2012年依然会出现几个月的观望期
Page ?? *
1
限购房对地产市场的影响
2
限贷政策对房地产市场的影响
3
保障房政策对房地产市场的影响
政策的持续效应
(1)限购的影响:
通过观测各类城市限购后的市场表现发现:限购会导致一线城市成交有明显的回落,但影响时间仅两至三个月,部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨,部分二