文档介绍：试论银行贷款与房地产价格波动之间的联系
何科嘉
(厦门大学管理学院,福建厦门361005)
【摘要] 在我国房地产开发资金大量依赖银行货款的现状下,银行资金成为决定房地产价格波动的重要
因素;本文通过理论和实证的分析,探讨了两者之间的内在联系; 并在此基础上提出拓宽房地产
融资渠道,加强银行货款风险控制的对策与建议。
〔关键词] 银行货款;房地产价格
[中图分类号] F830 [文献标识码] A [文章编号] 1006 一502(20050-014- 02
一、前言嵌期权的收益结构如下所示
P 一V 当 P - V 时
大量的银行借款被许多经济学家认为是导致上世纪90年
0 当 P <V 时
代末亚洲金融危机的一个重要因素。随着中国经济在世界经
这里P 代表借款者的应付余额,V 代表同期的房地产市
济舞台中扮演越来越重要的角色,中国的房地产市场也在近
场价值。显然,银行为了减少借款者执行该期权的可能性,会
几年内迅速地发展、壮大。然而,大多数的资金来源于银行贷
更愿意贷款给房地产市场以增加同期房产价值 V 。通过这样
款。根据梅霖和陆惠民(2004)的估计,大约70% 的房地产开发
的过程,银行的贷款风险也就不断增加,而政府的隐含信用
资金来源于银行贷款。
又使得贷款质量进一步下降。正如国际货币基金组织的
本文试图分析银行贷款与房地产价格波动之间的联
StanleFische:所言: “松散的监管和金融控制上的疏漏导致
系。理论方面,Pavlov 和W achte(2004)对此问题提出过相关
银行贷款质量的不断恶化。”
的模型; 实证方面,我们将以中国房地产价格的波动曲线为
例,来说明PW 模型在一定程度上的适用性。三、存贷款利率差及其与房产价格之间的联系
二、政府信用保证下的银行贷款 P avlov 和W achter(2004)的模型是基于以下几个假设:①
银行被定义为吸存放贷的金融中介,贷款则全部被用于房产的
K rugman 在文章中提到:“问题总是始于金融机构一他们
购买;②所有市场主体是风险中性的;③房地产的内在价值是
的负债往往以政府的信用作为担保,但是事实上,他们的负
未来所有可能的经济状态下的贴现价值。可表示为如下式子:
债处于无监管的状态,因此也就存在着极为严重的道德风险
P 二[BRe+ (1一SM )il + (1)
问题。这些金融机构的贷款是有风险的,它导致了资产价格
d =i6 一v . (2)
的上涨。”
在式子(1)中,P 是当前的房产价值,R‘是经济繁荣时的
道德风险问题是行为主体在信息不对称条件下产生的
房产价值,R:是经济萧条时候的房产价值,而S 和(1一S)是
隐藏行为(hiddebehavior)。到目前为至,中国的银行体系,尤
两种经济的概率,d 则是贴现因子。
其是对银行的监管机制,还不够成熟和健全。作为国家所有
在式子(2)中,i是银行的贷款利率,v是上面所讨论的内
的银行,在银行和其监管机构之间存在着信息不对称的情
嵌期权的价值。由于银行对房地产贷款市场的争夺及政府隐
况,具体地说,是银行贷款的质量和安全系数。银行家们非常
含信用的作用,