文档介绍：招商小石城项目营销策划报告
苏州市博思堂投资顾问有限公司
2009 年 8 月 31 日
fdc. 中管网房地产频道
二、营销策划篇
一、市场定位篇
三、销售战略篇
1 市场发展研判
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2 竞争市场研究
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3 项目客户研究
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4 项目定位研究
市场定位篇
市场发展研究
第一章
1、宏观市场运行分析
2、宏观市场走势研判
苏州市历年土地市场分析
2009上半年,㎡,㎡,占到总量的42%;㎡,占到总量的33%;㎡,占到总量的25%;
宏观调控之前的土地市场,处于一个“过热”的状态,推量及价格飙升。宏观调控政策之后,土地市场呈现谨慎的局面,出让量大幅减少,且多以定向成交为主,成交价多以底价成交,市场热度骤减。
宏观市场运行分析
短期内的苏州市场,将以消化08年及之前的土地市场存量为主。从该项指标来看,存量较大,且之前飙升的土地价格也将支撑着二级市场的价格。
苏州市历年市场供销、均价分析
供销状况:
2006-08年市场都表现为供小于求的局面,市场供需两旺,表现火热;
进入09年以来,调控政策影响,市场需求受到压抑,供应、销售同时萎缩;09年1-,供求关系趋于紧张,供求比高位运行;
成交价格:
整体市场成交价格持续上升,尤其08年,%,进入09年以来,虽然市场销售压力大增,去化速度减缓,但整个市场价格在目前阶段仍保持坚挺,短期内成交价格呈现波动趋势。
苏州市整体市场供销形势趋于严峻,销售价格整体仍保持坚挺,但震荡明显。
宏观市场运行分析
吴中区历年市场供销、均价分析
供销状况:
07年-08年,吴中区住宅市场供应与销售保持一致的增长态势,%%。供应增速快于销售增速。进入09年以来,区域市场供应速度未放缓,相比08年同期增长了45%,而销售速度下降,%,区域市场现阶段供过于求矛盾凸显,销售压力剧增。
从动态供销比看,07年-08年比值逐步增大,但整体供销平衡,但09年以来,受新政影响,区域市场出现供过于求的局势,且供应远大于需求,供销矛盾凸显。
成交价格:
成交价格保持持续稳定的上升,这主要是因为区域别墅成交是支撑其价格上升的主要原因。
相对苏州整体市场来讲,吴中区整体市场供销形势更为严峻。
宏观市场运行分析
越溪历年市场供销、供销比分析
供销状况:
2008年7月-2009年7月,越溪板块住宅市场供应远远大于成交,供应量大幅度变化,而市场成交量的变化趋于平缓,在09年之后,趋于市场成交量走低。
宏观市场运行分析
越溪区域市场局势严峻,供销严重失衡,销售压力尤其突出。
政策运行分析
房地产
政策
CPI
金融
杠杆
中国楼市进入政策深化期,短期内以严格执行既有宏观政策为主。中长期通过挤压行业泡沫,稳定房地产市场。
已有专项政策已足够严厉,下半年及未来一段时间应不会出台其他专项政策,重点是对已有政策的落实
地根继续收紧
国务院办公厅09年1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》。在通知中,国家进一步重申了对土地闲置满两年,逾期不开发将依法无偿收回的要求。
银根再度紧缩
除提高存款准备金之外,8月27日央行、银监会联合下发《关于金融促进节约用地的通知》,要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域,信贷合法合规审查。
低收入阶层利益将逐渐
得到体现
组建住房和城乡建设部,同时不再保留建设部。住房和城乡建设部的主要职责是:拟订住房和城乡建设政策,统筹城乡规划管理,指导全国住宅建设和住房制度改革,监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。
严守二套住房标准
5月,由苏州银行业协会牵头,苏州工、农、中、建、交等10多家银行和苏州银监分局共同参加的“第二套住房贷款界定标准”专题座谈会召开,强调要严守二套住房政策。