文档介绍：佛山南海万达项目
2012年营销计划
佛山南海万达营销部
第一篇: 市场分析
第二篇: 项目理解
第三篇: 销售计划
第四篇: 客户分析 第五篇: 营销计划 第六篇: 渠道策略 第七篇: 工作计划
1、经济:广东经济重镇,藏富于民
2011年佛山市常住人口723万,其中南海区常住人口259万人;
,人均GDP91520元,城镇居民人均可支配收入30718元,与一线城市相当,居民消费意识较强;
大经济小政府,民营经济为主体,镇区经济为主体,全行业覆盖;
藏富于民,财富分散于各镇街。
启发:本案目标客户是广撒网,还是重点锁定目标区域?
2、城市:城市升级加快,南北新城各有特点
大经济,小城市,城市规划及发展一般;
各区相对独立,禅城、南海、顺德跨区置业较少;
大佛山合并、广佛同城加快城市升级进程,佛山新城、千灯湖区域各居一方;
镇街创富,城区置业的趋势有望加强,以南海区相对明显。
佛山新城
金融新区
广佛同城桥头堡,城市配套相对成熟,南海区置业首选。
规划起点高,佛山政府关注度高,大牌开发商集中,但配套相对空白,客户以禅城、顺德为主。
启发:借助城市升级及广佛同城的热度,强化本案的区域价值、首席定位。
3、商圈:区域商圈崛起,但发展水平不高
缺乏新型的第三代商圈,缺乏超大型综合体商圈,成功的商业项目不多。
缺乏高端商圈,本地人购物仍习惯去广州、港澳。
季华路商圈
祖庙
商圈
千灯湖商圈
南海广场商圈
城市广场商圈
启发:以本案为龙头的千灯湖商圈,具备做大做强做佛山第一的能力。
4、楼市:住宅限购未能放松,供大于求趋势增强
佛山楼市特点:
2011年佛山作为第一个二线城市推出限购政策,造成成交量萎缩,但价格没有明显变动。
2012年3-6月份成交量放大,但7月份成交量又成下行趋势。
以本地自主需求为主,户型以中大为主,但限购以来,成交以中小的刚需两三房居多。
跨区域置业较少,如顺德人极少到城区置业,南海人在城区置业集中在桂城。
千灯湖区域置业,以周边城区、大沥、平洲等为主,顺德人几近空白。
启发:相对商铺、SOHO等商业产品,住宅将成为本案的销售难点。
5、竞争:商业物业未来供应剧增,竞争压力大
岭南新天地
万科广场
保利东湾
创鸿广场
王府井百货
星星集团
中海项目
广州越秀城建项目
万锦东苑
金域蓝湾
富丰新城
东平广场
普君新城
万科金域国际
创鸿汇
金融城
某项目
5、竞争:商业物业未来供应剧增,竞争压力大
过去三年:商业项目不多,无大型综合体,商铺供需均不多。
明后年:供应剧增,3年年可售商业体量超过100万平,其中部分项目今年入市。
启发:务必抢占先机,先发成王。
总结及启发:寻找竞争机会
【启发】:
抢先面世,先发制人!
【关键句】:
散富于民、人文相互独立、跨区置业较少、住宅限购、商业竞争压力剧增。
立足南海,深剖深挖南海人!
发必称王,第一才能成功,第二必败!
塑造“中国商业地产第一品牌”形象!
塑造“佛山最高端、最齐全”品牌形象!