文档介绍：提报思路
营销篇
项目营销使命
项目营销策略
项目营销执行
市场篇
市场环境解析
竞争市场解构
项目市场定位
营销案例分析
项目价格定位
PART 1 市场篇
1、市场环境解析
刚需:市场给出的唯一声音,在各种政策持续高压下,似乎刚需成为解救市场的唯一出路。
我们认为未来成交的主力依然是刚需。随着投资投机型需求被挤出,未来的市场将呈现波浪式上升趋势。
全市市场环境
政策分析
全年调控不放松,下半年不容乐观
从两会看政策基调——温家宝:“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归”
从地方看政策态度——须严格执行中央命令,让市场放弃松绑的幻想
抑制投机
推进保障房
完善制度
从经济看政策背景——下调增长为保证换届期一切维定,经济留出调控空间;降低首套置业成本
限购限贷不变
双轨供应机制
加强系统监管、推进房产税
从去年10月至今年2月,佛山放松限购新政、芜湖补贴新政、上海放松限购新政纷纷夭折
%,CPI控制在4%,首套房贷利率下调
首置需求将会得到合理释放
改善性需求的市场形势依然严峻,将维持平稳走势
数据下的市场:当供求关系为10:1时市场是谁说了算?
截止2012年6月30日,苏州市区商品房住宅整体存量为:5361700㎡。
2011年6月至2012年6月,苏州平均每月商品房去化面积为:590000㎡
客户有近10倍的挑选空间!
买方市场早成定局!
存量
需求
价格
数据下的市场:截止2012年6月底可售存量达到536万方!
从2011的寒冬,历经2012 的寒春到金三银四、红五月。苏州存量依然高居不下!
苏州住宅存量走势
数据下的市场:土地供应量速度居高不下,潜在加大供求失衡!
潜在供应:近三年苏州成交的商品住宅用地规划总建面达1640万方,2011年达710万方;
有效供应:中指数据显示12年苏州全市共有约290个项目入市,住宅的推新量450万方;
数据下的市场:去化量走势跌宕起伏,对于总量杯水车薪,成交萎靡不振!三季度走势堪忧
上年岁暮积压,利率走低刺激、压抑释放。4月开发商以价换量也难逃银4走低。5、6月份成交虽有所走高但充斥大量保障房
数据下的市场:去化量过度集中依赖刚需,而市场积压承重,刚需市场容量有限,后市堪忧
政策、传统淡季双重施压成交量见底
利率、舆论引导、政策表态导致积压已久的刚需集中爆发,成交量不断攀高
数据下的市场:从12年初相城区公寓价格在不断探底,然而吸附力太弱导致价格走低成交量并没有有效放大