文档介绍：北京金融街项目策划
建设方案的评估
(一)评估的基本考虑

根据北京市政府的“北京外销商品房供应量分析”统计,已获批外销、目前已入伙或可在2005年上半年前入伙的高档办公楼共计143万m2,已立项可在2006年底前入伙的高档办公楼预计不到30万m2,这些办公楼的入伙高峰期为2003年底或2004年初,此后,因北京市政府在2001年全年与2003年停止批准新的高档办公楼项目,整体供应量将显著下降。
在需求方面,北京现已有三资企业与外国驻华机构超过1万家,目前仅有不到3000家拥有高档写字楼物业,因租金高,又没有现楼购买,他们之中在未来几年需自置物业的大有人在。预计2001年后,每年售出的现楼花将保持或超过1994年约45万m2的水平。
综上,2001~2004年间,北京高档办公楼总体上供需基本平衡,2005年以后将开始出现短缺,市场发展在全国各大城市中最为良好。

因国内经济已进入良性调整期,又由于中央银行紧缩银根造成的资金短缺,使得北京市房地产市场自1994年下半年起已经降温,2005年1~4月又出现7%的楼花售价下调,但在租务市场上,办公楼租金未降反升,显示需求强劲。在租务市场上,优越地段的办公楼租金仍会保持在较高价位,出租物业的回报(~5年可收回投资)仍会高于出售。
2005~2006年度,随供应量下降,只要国内经济运行正常,预计价格会出现反弹。

(1)引入了建筑开工面积与可租售面积的概念,选定后者约为前者的96%,预留了实际上无法出售的面积,如大面积走廊及公共空间,人防、消防工作面积等,比较符合物业经营与管理的实际情况。
(2)充分考虑到楼市目前较低迷且楼价仍有下调压力的情况,在销售进度上,开工后每六个月售出楼花数顺序为:%,%,18%,%,15%,%
及7%入伙前资金回收定金30%均较为稳妥。在售价上,标准为办公楼按可售面积计暂定为$3000/m2。较同等地理位置目前楼花售价低约5%~10%,亦较可靠。
(3)在租售分配方案上,暂按全部出售来编制方案,实际操作时,可以出售大部分(如60%~70%)以回收资金,但亦保留一部分(如30%~40%)收租,可取得更高回报。
(4)考虑了较充足的管理费用与不可预见费用,如
%~11%计算管理费,另外按销售收入的2%计入一笔销售费用,不可预见费则是按包括利息在内的全部成本为基数的5%计算,对风险的考虑较为充分。
(二)评估计算及结论

(1)项目总投资(亿$)为:(Ⅰ)、(Ⅱ)。
(2)项目总成本(亿$)为:(Ⅰ)、(Ⅱ)。
(3)盈亏平衡点(万m2)为:、,,。
(4)四年的简单投资回报率为:%(Ⅰ)、%(Ⅱ)。
(5)最大现金投入量(亿$)为:(Ⅰ)、(Ⅱ)。

根据评估考虑的基本因素及计算结果,可以认为该项目为盈利项目,但回报率不太理想,升值潜力虽较大,但要取决于未来几年中国整体经济形势的发展及2005年后楼价恢复的程度。因地块处于中国房地产的黄金地段,抗御风险的能力强,考虑到中国改革开放及金融业
开放的大趋势,如投资资金可落实,该项目不失为一个良好的投资机会。
根据两个方案的对比分析,北京金融街项目项目最终采用方案Ⅱ建设。
第二篇业主管理机构的设置
(一)机构设置的理论基础及设置原则

业主对某一工程项目设置管理机构的目的是要按时地在预算范围内、按预定操作规格成功地完成一种新的建筑产品。为完成项目目标,这一机构应该是熟练的工程师和高级管理人才的脑力“联合体”,而“联合体”的成功与否关键在于项目经理。由于业主对项目的管理是
全过程、全方位的规划、组织、控制与协调,所以项目经理不同于施工企业的经理、设计单位的设计负责人,也不同于监理公司的总监。他应具备的基本素质是:
(1)在建立计划目标和政策目标方面表现出科学、果断、自信,在执行计划过程中表现出坚韧不拔的信念。
(2)能够在关心建筑产品的生产与关心职工之间找到一个最佳结合点,使人们的工作要求和士气保持平衡。
(3)能够辨证地解决建筑产品完成的基本条件,即费用、工期、质量之间的明显矛盾。
(4)熟悉项目管理的基本知识,懂得项目管理的规律。具有较强的决策能力、组织能力、指挥能力、应变能力,即经营管理能力。

(1)目标原则。机构及机构的每一部分必须实现有关任务的目标。
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