文档介绍：第一章
“华汉项目”总论
提交西部地产大盘全程运营关键解码!
相比之下,2004年的西安房地产市场较去年同期稍显沉寂。
一方面建材价格在迅速飚升(近期钢材价格又在狂跌),一方面房价
仍在持续回落。大盘运动对百姓而言已司空见怪,大盘的魅力亦随着本土型开发企业驾驭能力不足的暴露逐渐褪色,显著的价格优势已成为大盘聚集人气的昨日黄花,西安地产大盘为何在走出辉煌的第一步之后,均不约而同地显得步履蹒跚?
“温州购房团”曾一度成为西安百姓茶余饭后的热点话题,“犹太人”究竟对西安地产起到推动作用,至少现在还看不出有何迹象。
“珠投”来了,“中海”来了,“上海绿地”也来了,但似乎都感觉雷声大、雨点小,其中有无更深层次的社会原因,让事实去验证吧!
位于西安动物园的“就掌灯”折腾了三年时间,一套房未卖,却依然潇洒地“活着”,却不令西安人费解。
2003年底政府一纸文件公告,包括世家星城在内的10家经济实用型楼盘摇身一变成了房地产开发项目。
……
一个房地产项目的成功,尤其是一个数十万平米大盘的成功运营,当然,资本运作还是摆在第一位的(没钱巧妇难成无米之炊);市场化、专业化运作我们认为在西安市场只是项目的一条腿;那么,项目的另一条腿便是游刃有余的当地政府资源的运作。
西安人在买房时都有贪大的心理,可最终还是兜里的钱说了算;西安商业地产的圈钱运动已进行了几年,但大卖场小投资的运作弊端随着后期商业运营的不善日益显现。
“华汉项目”虽位居城南,但处于西安城区与长安区的结合部;
“华汉项目”虽占在千余亩,但地块分散且不规整;
“华汉项目”虽有三森和麦德龙的商业衬托,但大面积商用物业的开发仍然面临着市场培育、市场需求、商业运营三重考验……
所幸经过近几年的发展和房改政策的纵深实施,普通老百姓的购房潜力和消费意识已得到强力催化,购房者金字塔底层的宠大需求将是“华汉项目”魅力四射的坚实市场基础。
第二章
市场调查研究与分析
紧扣市场脉搏、顺势而出!
西安市房地产市场综述评析
城市地位
西安是一座历史文化悠久的城市,是我国六大古都之一,下辖八区六县,全市行政区域总面积9983平方公里,其中市区面积约227平方公里,中心市区面积(三环以内),全市总人口约690万人。
西安是一座商贸活跃、经济繁荣、城市建设日新月异、正在迅速腾飞的区域中心城市。伴随着国家西部大开发战略的实施,西北五省桥头堡的战略地位,使西安成为我国西北地区最重要的现代化国际都市,房地产市场亦具有显著的辐射性。
宏观经济
国民经济
2004年一季度,,%,,同比增长4%,,%,,%。
固定资产投资与社会消费
2004年一季度,,%。,%;,%;,%,,%。
,%。
物价与人民生活
2004年一季度,%;
%,%,%,
%,娱乐、教育、%,
%,%。
至2004年一季度,全市在岗职工平均工资3318元,%,,%,,%。
财政金融
至2004年一季度,,%,,%。,%。,%,,%。
房地产市场发展轨迹
西安市房地产市场起步于1992年,且经过了长达7年的初始发展阶段。在本阶段,综合水平低,产品设计较为原始和落后。
自1998年起,在西部大开发政策倾斜和住房货币化政策深度实施两大宏观利好因素的刺激下,市场开始呈现加速发展的局面,进入房地产开发的资金量较之前明显增加,至2000年前,西安市房地产市场一直处于这一加速发展阶段。
经过几年的摸索和积累,西安市房地