文档介绍：物业税改革对中国房地产市场的影响研究
摘要:物业税的改革能够对房地产市场带来较大的影响,这种影响是来自供求两方面的。从供给的角度,物业税能在一定程度上规范政府的“卖地”行为,减轻开发商开发初期的资金投入,增加开发商“囤地”成本。从需求的角度,物业税有利于鼓励房地产的自住型需求,抑制投资型需求。同时在供需双方的影响下,必然对房地产价格造成影响。
关键词:物业税;房地产;政府;开发商

一、物业税的概念
所谓物业税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其拥有者每年都要缴纳一定的税款。从种类上划分,物业税属于财产税,但是从世界范围来看,物业税的征收没有统一的形式,征收对象也很不一样。有的国家对个人持有的不动产一般不征收物业税,对获取收益的商业用途的房屋才征税,例如美国。有的国家则对所有的土地、建筑物及折旧资产均征税,例如日本。
二、物业税对房地产市场供给的影响
(一)对政府的影响
,政府行为对房地产市场的影响。(1)地方政府财政收支不平衡。从1994年中国的分税制改革以来,中央与地方的财政收入比重有了明显的变化,仅就1993年与1994年的对比来看,%%,近些年,来地方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水平;而同时地方财政支出的比重却一直在70%左右的水平上。由此可见,分税制改革后的十多年来,地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改变。地方财政收支剪刀差的长期存在,强化了地方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力,而增加土地出让收入便成为地方政府和增收的主要途径。土地出让占地方财政预算外收入60%以上,个别市县达90%左右。从全国情况看,土地出让收入占财政收入的比重也非常高。,,%。如果再加上和转让房产相关的营业税、契税、土地增值税,和房地产相关的收入占到全部财政收入的比重就更加大。然而,地方政府的这种
“卖地”收入是不可持续的,地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面必然需要改变。(2)土地出让制度存弊端。中国现今实行的是以“招拍挂”为主要特征的土地出让制度,这一制度理论上可以从源头上防止土地批租领域的腐败,提高经营城市土地水平,改善投资环境。但是发挥这一制度的前提必须是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则,并有良好的政治、法律环境和人文基础。现行中国,土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德缺失、法制环境和监督体制不健全等,在这种情况下,土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升,从而把房地产价格逼上了悬崖边缘,如果说房价高,其实是地价高;如果说房价存在泡沫,其实地价也存在泡沫。
。不管是土地出让金还是和房地产有关的税费,或多或少都带有一次性征收的特点。也就是说,在未来七十年的土地使用期限里,所有者应该缴纳的税费被包含在了房地产价格中,各级地方政府实际上是把今后几十年的土地收益一次性收取,是本届政府收着后届政府的钱,用着后届政府的钱。长此以往,政府的财政收入不能稳定也无法保证,无疑与可持续发展观念相悖。物业税作为地方税种,每年都需缴纳。一方面,这意味着将现行房地产税制下要求一次缴纳的税费分摊到了每年,不论