文档介绍：某商业大街营销推广技术方案作者:ZHANGJIAN仅供个人学****勿做商业用途第九商业大街营销推广方案一、市场概述1、区域(库车县)商业概述1-1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。2、区域(库车县)商业结构2-1、文化路以中高档商品销售为主,集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主,形成集贸市场、超市等商业形态。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场,库车商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途3、区域(库车县)商业物业开发现状和趋势3-1、根据初步统计,库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个,包括天五商业批发城,开发面积4万平米;杏花园商业圆一、二期,;金桥文化广场,开发面积约2万平米;国贸购物中心,开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米,如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应,预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口,城区15万人口的库车县而言,仅消化这些楼盘即需要4——5年时间(按历史销售可比量计算),市场压力和过剩情况可想而知。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途3-2、从商业发展趋势判断,库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚,依托原有的商业环境,文化路将建成一批中高档定位的商场,预计开发面积在4万平米左右,按库车现有的消费水平统计,中高档商业市场将严重过剩。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式,使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升,核心商圈的地位逐步形成,但大量和时间相对集中的开发,也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途4、消费者状况4-1、少数民族占绝对比列,但汉族人口在城区增长迅速。4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。4-4、县城居民收入水平正在提高,随着外来人口增加,中档和非生活必需品消费增长显著。5、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因,是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度,同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生,一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资的信心将更显不足,持币观望的心态也将加重。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途二、竞争物业1、直接竞争对手——天五商业批发城1-1、项目概况天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处,由天工房地产开发公司开发,总投资4000万,建筑面积近4万平米约2000个铺位,售价2700元——3700元不等,门面售价5000——7000元,沿天山路门面售出80%以上,其它楼层销售率不足20%。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途1-2、项目优势区位优势:位于天山路和五一路交汇处,沿街面较长;商业环境优势:直面库车最大和人气最旺的亿家百货,背靠天五农贸市场,人流量大,商气旺盛;规划优势:板式条楼,便于商品分区和定位,且分割摊位面积小,总价低,符合库车市场购买力;1-3、项目劣势定位问题:项目市场定位过低,不利于与天五农贸市场形成错位经营,导致市场间的竞争;工期问题:现处于基地施工阶段,预计交付时间在明年8月以后,丧失了今年有利的销售时机;价格问题:价格定位偏高,和周边楼盘相比不具备竞争力;/销售问题:采用简单的拉客方式,价格混乱,承诺难以兑现,一旦市场出现不利,现阶段依赖定金(无预售许可证)产生的销售将很难保全。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途2、间接竞争对手——国贸购物中心国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处,由国贸房地产开发公司开发,项目地上三层,地下一层,总建筑面积1万平米。负一层定位为超市,一、二层定位高档百货(一层沿街为门面),三层定位为高档餐饮。售价2500元——3800元/平米,门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上,三层整体租赁给温州大酒店,其余物业销售不足15%。文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途3、间接竞争对手——金桥文化广场金桥文化广场位于文化路,左邻人民广场,右邻友谊路,项目