文档介绍：——地块规整、路网成型东至-上新河路西侧南至-纬九路北侧西至-滨江大道东侧北至-碧瑶花园南侧地块位于河西新城CBD西侧,奥体中心西南方位于地铁一号线奥体中心站与元通站之间区位四至地块成比较规则的西南、东北向长方形东西向约168米,南北向约203米目前地表无建筑物,场地比较平整四周路网已经成型地块地貌(地块区位图)(地块俯瞰图)(地块现状)——城市资源环境初步成型周边环境资源交通:公交7路、126路、134路地铁一号线:奥体中心站、元通站酒店:金陵滨江(五星)仁恒·辉盛阁(五星)联强国际(五星\办公)金奥大厦(五星\办公)世茂凯悦酒店(超五星、在建)金梦都宾馆等住宅区:金马郦城、碧瑶花园、滨江奥城、:明基医院市政配套:滨江公园、奥体中心、绿博园人文教育:南京外校河西分校、骊城小学艺兰斋、—新城节点性建筑综合体用地面积:34100㎡()容积率::47900㎡建筑密度:<35%绿地率:>30%建筑高度:<35米(可调整至40米)基本指标规划建筑位于纬九路商业休闲区(轴线)的西端,是新城区特定意图区(即新城核心、CBD)的重要节点;用地规划范围内允许布置江苏省农业科技国际交流中心、农业科技展示、办公及相关的配套设施;规划要求项目在市政规划上属于河西新城的重要节点;物业类型涵盖展览、办公、商业、酒店、公寓等五种类型,作为新城节点性建筑综合体,将发展成为依附于CBD的一个城市功能体。现有方案分析(数据来源:由甲方提供)——酒店物业盈利模式产权属性归属:可供嘉胜集团持有产权的物业约40600m2,以酒店、公寓和少量商业三类组成。开发模式研判:酒店、公寓、商业以及代建的展馆、办公物业形成一个建筑群落,可归类为复合地产开发业态中的酒店地产模式。研究重点:酒店地产是不同利益主体相结合的产物,因此在开发、销售、投资回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、业主等各利益主体平衡机制的设计非,其均衡点在于酒店的长期稳定经营。本次研究的重点将是适合本案的物业定位/盈利模式是什么?——现金流、长线投资、合理避税和融资工具开辟地产资本新的增长空间。与住宅地产的一次性购买不同,通过投资开发、运营酒店地产,沉淀资金、作长线投资,为企业不断带来现金流,享受土地持续升值收益。群落式开发形成产业共生关系。由于本案物业除了单体酒店之外,还有展馆、办公、商业、公寓等物业,形成一个建筑群落,将来可能形成良性互动:周围建筑向酒店输送稳定客源,而酒店又为周围建筑提升物业价值。合理规避税收负担。利用酒店,将企业所得转化为固定资产投资,享受财务杠杆和合理避税的益处。酒店为持有型物业,能成为融资工具。通过银行抵押贷款、REITs(房地产投资信托基金)等融资形式,支持企业其他项目开发。案例:开元旅业集团300多亩千岛湖项目——由一座五星级酒店和88栋别墅组成。——S:具备高品质物业基础优势(Strength)建筑综合体规划有利于共生经济发展,使得各种物业能够共生共荣;地块规整、平坦:规划、施工易于实现,从而降低建设成本;交通便捷:地铁时代的到来对于区域距离产生的弱化效应;自然人文资源优良:地块南侧为南京外国语学校,周边奥体中心、滨江公园、绿博园等景观资源丰富,为提高项目整体定位提高品质。——W:CBD边缘、商圈尚未成型本案劣势(Weakness)展馆、办公、酒店和酒店式公寓的等几类物业的服务性质和地段要求,绝大部分位于城市中心区或成熟的商业区周边。本地块相对区域而言,略偏于奥体商业轴线,位于CBD边缘,周边商圈尚未成行将制约酒店地产/展会经济的迅速发展;多种物业形态、非单一产权结构使得开发、销售、运营等环节利益主体较多