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中国房地产市场趋势分析
■任壮
升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的
未来一段时间内, 中国房地产行业将进入一个新的发展阶一个特殊发展阶段,对推动房地产市场向前发展的动力将会更加
段,突出表现为以下几个特征:市场分化、价格分化、公司分强劲。未来虽然有政策调控打压导致走势的微幅修正,但行业景
化。市场分化,即区域房地产市场走势差异化明显将长期存在。气度持续上升趋势不变,而且本轮景气上升周期的持续性与时间
房地产市场走势将存在“全国市场大趋势相同,但区域市场差异跨度预计会更强。上一个景气上升周期持续时间是年左右,保
较大”的特点。市场走势分化具体表现为一线城市间的市场走势守地看此次景气上升周期至少维持年以上时间,即至少持续到
分化, 一线城市与二、三线城市的分化, 以及不同区域的二线城年左右, 但在上升过程中存在振荡调整的可能性,将可能采
市走势分化。本文将对不同地区以及一些重点城市的房地产市场取螺旋式的振荡上升走势,景气指数将可能会创出历史新高。
状况作重点分析。
全国房地产市场走势分析
对本轮房地产行业上升周期的判断从一个完整的运行周期来看,上一轮房地产景气周期是从
全国房地产开发业综合景气指数简称国房综合景气指数年年初至年年末结束。上一轮行业运行周期主要是由住
是反映房地产行业整体运行趋势的量化指标,从中可以把握房地房制度改革推动的,主要体现为以投资拉动为主导,但由于房地
产市场运行的周期与规律。我们对该指数近几年走势研究后发产市场消费主体不成熟,市场运行不规范,所以该轮周期的市场
现: 自上世纪年代开始稳,投资额始终小于销售额,说明市场需求不旺盛,房价
~年的时间跨度,年发展年回落。从一个完整的运行周期表现整体上相对平稳由于主要受投资拉动影响,在、
来看,上一轮上涨周期是从年年初起步,年月到达年的国家宏观调控下,这一轮房地产行业景气度结束上升周期而
高点.,上行周期运行约年左右。之后该指数从阶段性高出现回落。
,下行周期约年左新一轮国内房地产运行周期起步于年末, 由于市场较规
右。范与消费主体趋于成熟,市场化明显增强。年后,固定资产
本轮上涨周期从年月起步,先缓步走高年月投资高企与城市化进程加快使房地产投资额持续上升。但更重要
,, 随后一路走的是,居民收入水平提高、人口红利因素集中释放、住房消费升
高,,至级导致的住房刚性需求及改善性需求迅速提高,导致市场需求异
年月又略有回落,短期可能面临调整。如果将年月看作常旺盛,销售额加速上升,并在年销售额超过投资额呈加速
本轮行业上升周期的起点,近年房地产行业景气度是一个“稳上升态势。因此, 以需求拉动为主导是本轮周期与上一轮周期最
步上涨个月,后调整个月,再持续上涨个月并创新高”的大的不同。
振荡走高的态势。上涨过程中虽然中间有调整,但调整时间较短我们看到,受需求拉动的本轮上升周期大大强于上一轮周
仅个月,,表现为投资与需求强劲,而且需求明显强势,呈现“量价齐
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