文档介绍：南方鸿基可园项目 定位思考
□亲情······
□现代······
□院落······
□成熟住区······
一、市场分析——大势解析、片区简析
二、地块解析——特定区域、特定人群
思考路线:
三、项目定位——客户、产品、价格……
四、开发策略——开发分期、启动区域……
——大势解析
第一部分:市场分析
东莞概况
全市陆地面积2465平方公里,现辖4区和28个镇。
,。
特点:走过一城又一城、城城像农村;走过一村又一村,村村像城市。(镇区各为中心)
中心城区发展格局
本项目
〖莞城〗
扛起旧城改造的大旗
〖万江〗
全力推进大盘模式旗
〖南城〗
中心城区的上升时代
〖东城〗
为高尚生活区代言
万江商圈
莞城商圈
东纵商圈
CBD商圈
商业市场状况
诸侯割据,各具特色,总体市场压力大
物业名称
建筑面积
商业面积
销售率
招商主力店
华南MALL
80万㎡
40万㎡
约70%
铜锣湾等
第一国际
58万㎡
17万㎡
基本售完
中华百货、百安居等
地王广场
㎡
12万㎡
约80%
彩怡百货
世博广场
20万㎡
16万㎡
约20%
海雅百货等
君豪商业中心
8万㎡
3万㎡
约80%
Oie时尚百货
……
……
……
……
据统计数据显示,供应量将近200万㎡方米,商业市场供应量空前爆发;商圈多而不聚,商业竞争激烈,市场压力大,市场空间趋小;业态组合丰富,招商压力大。
重点商业销售情况
商业市场启示:
◆品牌商家招商直接决定项目整体销售
◆百货业情况面临j较大压力(如海雅百货、中华百货、彩怡百货)
◆社区性配套性商业模式,具备良好的前景(如好又多,百佳等)
◆社区性商业街区具备发展空间较好(如东城步行街、花园新村等)
江南世家
万科城市
高尔夫
景湖春晓
世纪城
格林小城
星河传说
精英名都
中信项目
米兰雅居
凯旋城
金色华庭
香港街
城市星座
运河东1号
景湖湾畔
湖畔湾
东骏豪苑
理想0769
阳光海岸
第一国际
本项目
盛世华南
蓝郡二期
东城13碗
花街18
住宅市场状况
项目名称
规模
物业类型及产品情况
所处阶段
城市星座
建面130000㎡
小高层、高层住宅
在售(二期)
格林小城
建面250000㎡
多层、小高层
二期在售
世纪城
建面1300000㎡
联排别墅、叠加别墅、小高层洋房
在售(二期)
理想0769
建面500000㎡
小高层住宅
在售
阳光澳园
建面195900㎡
小高层洋房
在售
中信凯旋城
建面400000 ㎡
小高层,以四房为主
在售
星河传说
建面910000㎡
小高层、高层住宅
在售
东骏豪苑
建面48万㎡
别墅、多层、小高层
在售
葛兰溪谷
建面30万㎡
联排别墅、多层、小高层、高层
规划报建
建控项目
建面43万㎡
联排别墅、小高层住宅
规划报建
运河东1号
建面24万㎡
高层洋房、四房为主,辅以少量公寓
在售
景湖湾畔
建面30万㎡
小高层;三房、四房为主
动工
景湖春晓
建面43万㎡
小高层;三房、四房为主
在售
阳光海岸
建面72万㎡
小高层
已动工
森林湖
建面76万㎡
别墅、小高层
已动工
香港街
建面18万㎡
商住项目,三房、两房
在售
中信项目
建面12万㎡
小高层;公寓
规划报建
东莞市中心城区在售或潜在重点住宅项目一览表
在售项目剩余近200万平米、潜在供应达640万平米