文档介绍：要摘式的市场化为原则,由现在土地上的产品——商品房的价格,测算土地的价格。本文研究的土地价格测算方法相对于传统的测算方法——假设开发法的改进中国的土地制度自建国以来经历了多次改革,而改革的核心是土地出让方式的改革。特别是改革开放以后,随着中国经济体制由计划经济向市场经济转变,更加快了土地出让方式的改革步伐,概括起来就是从土地的无偿使用,到土地使用权有偿出让,再到土地使用权出让的市场化。中国土地出让方式改革的历程大致可以分为三个阶段:ü蟮甏末。中国以计划经济为主导,土地基本无偿使用,并不能体现土地的价值。年代初到年。在这期间,土地由无偿使用转变为土地使用权有偿出让,土地使用与市场接轨。这一时期土地出让方式主要有:协议、拍卖和招标,但由于土地出让管理不严格,经营性土地大多都采取协议方式出让,而协议出让价格一般都偏低,导致大量的国有资产流失。曛两瘛M恋爻鋈梅绞接梢郧耙协议出让为主,转变为采用招标、拍卖和挂牌出让土地,并取消了协议出让土地方式,彻底使土地出让市场化、公开化、透明化。土地出让方式的转变,导致土地的价值也发生了极大的变化,土地价格的测算方法也发生了相应变化。本文的研究目的就是在新土地出让制度下,从房地产开发企业角度出发,以重庆房地产市场为主要研究对象,研究合理、可行的土地价格测算方法,旨在为房地产企业判断土地的合理价值提供理论依据。本文以马克思的地租理论:“土地产品的价格决定地租”为依据,以土地出让方具体方法是在取得土地之前,首先预测未来土地产品唐贩的销售价格,其次估算房地产开发成本,然后确定企业所能接受的最低收益水平,再次确定企业认可的最高土地价格,最后在最高土地价格基础上,按照一定比例递减土地价格,依次测算每宗土地价格所对应的收益水平。主要体现在三个方面:菔谐《榭鋈范ㄉ唐贩课蠢醇鄹瘛运用线性规划及单纯形法,按照土地价值最大化原则确定多种建筑产品的比例关系。由于土地招、拍、挂必将使土地价值实现最大化,根据该原则,采用土地价格由高到低的倒序测算方法,首先计算企业所能接受的最高土地价格,然后依次计算本文通过分析中国土地出让方式的转变引起土地价值的变化,根据土地价值理论,对新时期、新土地出让制度下土地价格测算方法进行了研究,得出了在目前土地出让方式下较为合理的土地价格测算方法,并对该方法进行了实证分析。较低价格的收益水平进行测算。中文摘要。
通过对测算方法的论证,可以得出该方法基本上切实可行并对目前土地交易中的土地价格测算具有一定的指导意义和参考借鉴价值的结论。关键词:土地出让,招拍挂制度,价格测算,线性规划重庆大学硕士学位论文Ⅱ
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导师签名:嗜淄雠吲签字日期:晗囵鹑签字日期:。协签字日期:冲辏涝隆荩学位论文版权使用授权书独创生声明年朔》日中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得重迭盍堂重庞友堂重庞太堂凇!D杲饷芎笫视帽臼谌ㄊ椤本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名:本学位论文作者完全了解有关保留、使用学位论文的规定,有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘,允许论文被查阅和借阅。本人授权分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。保密本学位论文属于胫辉谏鲜鲆桓隼ê拍诖颉啊獭可以将学位论文的全部或部不保密/
⒄建国以来中国的土地制度经历了多次改革,而改革的核心是土地出让方式的改革。土地的价格与土地出让方式是密切相关的,中国的土地出让方式发展总体上是一个由土地完全无偿使用,转变为土地使用权有偿出让,以及逐渐完善土地出让方式,最终由原来土地的计划经济,转为土地运作市场化,让土地实现其市场价值的过程,根据这个转变过程的时间,可以分为三个阶段:ü蟮甏中国确立了土地的社会主义公有制,同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征,一是土地无偿使用,二是无限期使用,三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待,致使土地被无偿占用,造成土地资源的甏醯从年代起,中国开始土地管理制度的改革,主要分两方面进行。第一,土地行政管理制度的改革。年,国家通过了土地管理法,成立了国家土地管理局。第二,土地使用制度的改革,把土地的使用权和所有权分离,在使用权上,变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用,使其真正按照其商品