文档介绍：小产权房存在的问题及解决建议
学号:201103540610 姓名:何玲莉
政行院政治学与行政学2011级6班指导教师:陈娅
内容摘要:小产权房是伴随着房地产的产业化出现的,随着近几年我国出现的房地产热及房价疯涨的情况,小产权房的低廉价格开始吸引了更多人的眼球,因而越来越多的人在即使知道小产权房有着巨大风险的条件下,还是选择了铤而走险修建、出售及购买小产权房,这使得小产权房问题更加恶化和愈演愈烈,其中就包括小产权房面临的现实性风险,以及该如何看待和解决小产权房的问题。本文将对小产房的相关具体内容进行阐述。
关键词:小产权房;背景;风险;建议
小产权房产生的背景及热销原因
何谓小产权房?
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。目前我国小产权房大致可以分为三类:第一类指占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。第二类是指在政府划拨或出让的土地上。不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“均产房”。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
小产权房产生的背景及热销的原因
(1)产生背景
小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果,即公民个人利益与公共利益之间存在尖锐的利益冲突,类似于工业和农业之间的“剪刀差”,这种“剪刀差”严重损伤了公民个人利益,从而导致了小产权房的出现。现行法律规定,农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内,只允许本集体村民依法申请住宅基地并建造房屋,不允许集体出让土地进行房地产开发建设,也不允许农民个人出卖宅基地或转房屋给非集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地进行开发房地产的,应先由国家征收集体土地,再行出让给开发商,由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间,有的后者是前者的几倍、甚至几十倍,这部分差价利益由国家去的,本来就不富裕的农民集体对此非常不满,当有机会出让土地获得大于国家征收回报时,集体便不惜违法。义无反顾地为之。从理论上讲,所用权是权利人对其财产险有占有、使用、手艺和处分的权力,既然法律规定集体对其土地享有所有权,就应该赋予其处分权和收益权,而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权,这就严重损害了集体土地所有权的完整,限制了集体土地的权利行使。对这一问题,农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来
“维权”,同时,一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。
小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果。城市化是人类社会进步的标志,也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来,我国城市化的速度日益加快,城市人口呈迅速增加的态势,解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房,老城市居民需要更换更大的住房,城市富人需要拥有