文档介绍：集团城市布局(草案)目录城市布局的现状及扩张的必要性扩张原则城市选择及分级竞争对手的布局分析结论综述城市布局的现状及扩张的必要性几组数字00-04年全国房地产市场(商品住宅)%,%00年,万科共进入6座城市,当年主要房地产项目10个04年,万科共进入17座城市,%(销售额,年报数据),到2014年要达到3%假定未来十年行业增速万科需达到的增长速度(销售额)15%20%25%%%%在深耕现有城市的基础上的适度扩张,是我们保持高速增长的必要条件。扩张原则聚焦三大区域,优先发展东部沿海城市;优先选择宏观经济规模和房地产市场容量较大的城市;考虑资源共享及经营成本,同等条件下优先发展临近城市;在深耕中心城市,提高市场份额的基础上,再考虑卫星城市的发展。城市选择及分级城市选择及分级城市选择标准市辖区常住人口GDP固定资产投资三产占比人均年末储蓄余额人均可支配收入商品房销面积100万200亿30%1万元7500元400万平宏观经济规模市场容量中山()鞍山()中山(%)重庆(11194元)鞍山(7434元)指标底限底线参考城市注:为确保数据来源的统一,宏观指标均出自《2005年中国城市统计年鉴》,为2003年数据。商品房销售面积为04年数据。500亿城市选择及分级商品房销售面积900万平米以上400万平米以上核心城市中心城市400万平米以下卫星城市说明:中心城市按照操作5-10个项目,单项目年消化量6万估算,则年销售面积达到30-60万平米,中心城市以400万的年消化量;(%~15%)因考虑集团现状及区域规划特点,部分区域考虑将几个较小城市合并看作中心城市规模;核心城市市场规模参考04年深圳商品房消化量(936万平)确定;——城市分级标准城市选择及分级卫星城市进入标准:中心城市连续两年内操作三个以上项目,完成经营计划,且无重大经营失误;卫星城市项目选择标准;项目简单,可快速复制项目位于卫星城市的中心城区,项目风险可控鉴于目前中国经济的梯级分布状况,仅东部沿海区域考虑卫星城市,中西部地区暂不考虑。中心城市可跨省选择卫星城市。——城市分级标准城市选择及分级——城市选择地图中心城市分布图核心城市/中心城市分布图城市选择及分级注:(1)重庆、长沙、哈尔滨、福州不处于三大经济圈,在三大经济圈没有充分深耕及布局尚未完成的情况下,暂不考虑。(2)东莞因其公布数字可能明显偏小,因此将其列为潜力城市一级;(3)考虑山东省的经济规模和济南的地位,将济南列为中心城市;(5)对于一个公司负责两个以上城市的情况将在分析具体区域的时详细评述。(6)带“*”的数据为经济普查后更新的04年数据,人口为03年各城市市辖区常驻人口