文档介绍：生态旅游综合项目产品策划及概念性规划
基础分析
发展定位
概念规划
产品策划
总体思路及框架
项目区位
项目面积
优势资源整合
市场需求导向
SWOT分析
总结:开发模式
一、基础分析
本项目位于浙江省杭州市淳安县千岛湖风景区的北侧,通过跨湖的千岛湖大桥与千岛湖镇紧密相连,东至杭州,南至金华,西至黄山。
本项目总用地面积:
其中:

自然资源
人文资源
品牌资源
旅游资源
湖水清澈
岛屿百姿
港湾幽深
森林繁茂
岸线曲折
江南文化
新安文化
宗教文化
饮食文化
民俗文化
度假酒店
休闲社区
风景名胜
娱乐场所
水上运动
国家级风景名胜区
国家级森林公园
国家黄金旅游线
国家AAAA级旅游区
国家级生态示范区
四大优势资源整合
通过资源整合,提炼出本项目核心资源为
“湾的核心价值+湖的水色思维+岛的私密气质+山的空间层次”
客源市场规模
近年来,千岛湖旅游呈现出快速发展的趋势,旅游规模和旅游收入逐年快速增长,连连创出历史新高。
游客量(万人次/年)
2004年
2007年
+
旅游总收入(亿元)
2002年
2006年
+
观光旅游时期
度假旅游时期
休闲旅游时期
2006年长三角人均GDP已经超过5000美元,远远超越了度假门槛,度假旅游需求成熟旺盛,消费能力日益增强。
休闲度假市场发展趋势
旅游市场正呈现由单一的观光旅游时期向休闲旅游、度假旅游时期转变,休闲度假旅游逐渐成为世界旅游消费的趋势和潮流。
生态度假
商务会议
异域文化
聚焦长三角中高端度假市场八大需求
养生康疗
高端运动
休闲观光
国际论坛
节庆娱乐
以休闲度假为目的游客约占千岛湖游客总量42%,近两年千岛湖会议接待增长率估算在20%-30%左右,商务会议休闲度假的需求旺盛
休闲度假游客与观光游客的消费比重约为10:1,商务会展游客甚至达20:1,消费能力强。
千岛湖及周边大型会议产品缺乏,大多数产品品级较低、规模较小,商务会议产品供给无法满足庞大的市场需求。
需求主体:商务会议及相关配套度假逐渐作为休闲度假市场的主体
商务会议产品供给——
商务市场消费特征——
商务会议市场规模——
内部因素
四大优势(Strength)
四大劣势(Weakness)
区位优势:位于长三角腹地、黄金旅游线、旅游发展轴等区位优势
品牌优势:千岛湖拥有众多影响较强的品牌
资源优势: 良好的自然生态资源环境、人文资源以及旅游资源
政策优势: 政府的高度重视和大力支持以及开发商的实力,为项目开发打好了基础
土地资源缺乏:地形复杂,多为山地,坡度较大,项目开发难度大
品牌遮蔽效应:进贤湾品牌被千岛湖遮蔽
基础设施薄弱:交通等基础设施薄弱,发展滞后,不利于度假项目开发
湖水水位落差大:湖面高差较大,现有滨水项目大多近水不亲水,体现不出滨水项目的特色
外部因素
四大机遇(Opportunity)
两大威胁(Threat)
国际山地与生态休闲度假旅游的发展
《杭州城市综合交通规划》的轻轨快线、杭千高速、千黄高速的建设将大大改善本项目的交通可达性
我国发展休闲度假的时机,以及带薪休假制度的转变带来的休闲度假新热潮
休闲度假游客源市场日渐增长,为项目发展提供了后续保障
项目周边的众多生态休闲度假产品激烈的市场竞争
生态的可持续发展
SWOT分析