文档介绍：第十章抵押贷款和资产证券化
抵押及抵押品的估价
抵押的概念
抵押是一种有财产担保的债务工具。是指债务人不转移对抵押物的占有,而将财产作为债权的担保,以取得贷款;当债务人不履行义务时,债权人有权依照有关法律处置抵押物,并优先受偿。
抵押与质押
抵押物不转移占有,质押则由出资人将质押物移交给质权人;
质押物限于动产,抵押物主要是不动产,也有部分动产。
抵押的特点:
1、抵押是一种财产担保;
2、抵押权具有债权性;
3、抵押权是一种价值权;
4、抵押权是优先受偿权;
5、抵押权具有特定性。
抵押品的范围
金融机构确认抵押品所依据的标准。
确认抵押品应考虑:一是抵押物应有变现价值,应具有流动性、可转让性;二是抵押物应具有独立交换价值;三是抵押物应属于抵押人所有或经营管理依法有权处置的财产。
抵押品大致分为三类:不动产、动产和表示财产所有权与债权的证书,如股票、国库券、定期存单、债券及其他票据。
根据《中华人民共和国担保法》,可作为抵押贷款抵押物的财产有:
抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
抵押人依法有权处置的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地的土地使用权;
依法可以抵押的其他财产;
法律未禁止抵押的财产也可以抵押。
依法不能抵押的财产:
土地所有权;
学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
所有权不明或有争议的财产;
依法被封、扣押、监管的财产;
依法不得抵押的财产,如我国宪法规定,属于国家所有的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒山、滩涂等自然资源,除法律规定外,不得买卖、抵押或以其他形式非法转让。
抵押品的估价
对抵押品的估价,即确定借款人向银行提供的抵押物的实际价值和做出抵押物与抵押贷款之间的比率。
确定抵押物的实际价值要综合考虑多方面的因素。如,折旧率的高低、无形损耗,以及可能产生的帐面价值与实际价值不符等。
实物资产的评估
我国目前主要的方法有现行市价法、重值成本法和收益现值法等。
现行市价法:是通过市场调查,选择一个或几个与评估对象相同或相似的资产作为比较对象,分析比较对象的成交价格和交易条件,进行对比调整,估算出资产价值的方法。
可以采取以被评估资产完全相同的已成交资产的现行市价为评估资产的现行市价的方法,谓之直接法。
也可以以某种市场上相类似的资产为参照物资产,依其成交价格作必要的调整来确定被评估资产的价格。谓之类比法。
资产评估值=参照物价格×(1+调整系数)
重置成本法
在评估资产时、按被评估资产的现时完全重置成本减去应扣耗损或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。
资产评估值=重置成本-有形损耗-功能性损耗