文档介绍：目录第一部分:项目商业经营规划 1一、整体商业定位 1二、主题概念提炼 2三、商业功能定位 2四、商铺布局及销售方式建议 3五、项目商业营运规划 4第二部分:招商及销售策略 6一、项目整体营销策略 6二、项目招商销售总策略 6三、商业氛围营造 7四、价格策略及租金预估 7五、目标商户及客户设定与选择 9第三部分:销售实施方案 9一、项目招商目标 9二、招商与销售流程 10三、商铺推广方案 10四、招商及销售费用估算 11五、招商及销售进度安排 11第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位鉴于楼盘的本身情况和惠州市的发展现状,我司建议将风尚国际商业定位为中档偏高商业物业。由于惠州本地人群的购买和消费水平尚不成熟,惠州商业项目缺乏有力的购买力支撑。如果定位为高档商业风险较大。因此,我司认为定位为中档偏高商业物业比较容易实现,有助于项目整体计划的实施,加快资金的回笼。同时这也是适合惠州实际情况的。我们并不能以价格来划分物业档次,而是针对目前市场竞争激烈的现状,以近似于中档产品的价格入市,但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市,突出特色,目的是提高产品的综合性价比,给客户以物有所值之感,迅速占有市场。同时,项目采取大众化的经营定位。一个商场要在经营上取得成功,并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分,而要视乎商场所处的经营环境来定。采用大众化的经营定位,往往可以取得较为稳定的收益,经营风险相对小很多。二、主题概念提炼 由于风尚国际整个项目在策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。主题一:“城市客厅”——人气风尚国际不仅将成为风尚国际业主的第二客厅,依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路,将成为惠州市的“城市客厅”,成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道,是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一,无论是现状,还是远景规划,都是广州当之无愧的“城市客厅”,并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展,成为人们新的生活聚集地。主题二:“城市休闲生活广场”——氛围4300平方米的城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等,景观丰富,彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。主题三:核心区的时尚中心——活力风尚国际地处惠州市CBD核心,北接麦地路,西接麦兴路,东接数码广场,周边大型购物中心、酒店林立,共同构筑了风尚国际的黄金格局,风尚国际将成为麦科特大道上最为活跃的因素。三、商业功能定位风尚国际商铺应打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。我司建议的功能如下:功能内容百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子超市日常生活用品餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健修理家电维修商务商务服务中心、银行、证券、基金对于零售业,我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主,主要是为了实现商场的购物人群的便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房的餐饮行业。四、商铺布局及销售方式建议方法一:规定业态分布1)布局方式对各楼层分别确定其用途,按拟订的用途招商和销售。业态分布表楼层业态一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖二楼主题性专卖店三楼主题性专卖店四-六楼外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心2)特点以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大,经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象,避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好,地理位置也非常优越,采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且,采用这种方式招商销售速度快,能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是,在完成招商后继续拟订销售方案,最终将产权转移出去。方法二:分割式销售分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割,对分割后的单元进行招商和销售。(具体分