文档介绍：重庆大学
硕士学位论文
房地产产业投资基金运营研究
姓名:林小丹
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:颜哲
20040508
摘要中国房地产业经过多年的发展,已经具备一定的规模,对国民经济的发展和人们生活水平的提高都做出了重要的贡献。但是在房地产业的发展过程中也存在着一些问题,其中较为突出的是:房地产金融体系还不完善,开发资金过分依赖银行贷款。单一的资金渠道不仅阻碍了房地产业的健康发展,还给金融系统带来了巨大的风险。因此,拓宽房地产业的融资渠道,建立完善的房地产金融体系,对于房地产业的健康发展就具有重要的意义。房地产产业投资基金是完善的房地产金融体系的组成部分。房地产产业投资基金是一个系统工程,包含诸如法律体制、监管制度、运营规则等各方面的内容。本文以房地产产业投资基金的运营为切入点,旨在为房地产产业投资基金设计一套科学的运营方案,使房地产产业投资基金在实际的运营过程中真正发挥出效率性投资的特色,提高房地产产业投资基金的盈利能力和抗风险能力。为此,本文以房地产产业投资基金的投资过程为线索,以房地产产业投资基金运营过程中的实际问题为框架,首先运用定性和定量相结合的方法对房地产产业投资基金的投资目标进行评价,接着研究了房地产产业投资基金所面俚南低风险,并提出了风险管理和防范措施,还针对房地产产业投资基金效率性投资的特点,应用新制度经济学中关于委托代理的理论,,然后将研究角度转向房地产产业投资基金内部,研究了对房地产产业投资基金管理人的激励约束问题和房地产产业投资基金的收益和分配,最后研究了房地产产业投资基金的退出渠道。除此之外,在论文的开头部分还对房地产产业投资基金进行了严格的定义,并论述了房地产产业投资基金的发起、设立的内容和房地产产业投资基金的投资过程和投资方向。关键词:产业投资基金,房地产产业投资基金,价值评估,风险管理,退出机制重庆大学硕士学位论文中文摘要
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髀选题的意义和目的长期以来,中国房地产业发展一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看,中国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前,来源于银行的资金往往占到房地产开发资金的%以上,甚至达到%。根据国家经贸委公布的年前三季度房地产投资情况数据,房地产开发资金主要来源于民间资本。数据显示,从资金来源看,#,,#甲式鹄丛吹%。而所谓自筹资金中又有%一%来自于开发商流动贷款。“”因此,只有大约%的资金来自于房地产开发企业的自有资金,醋园舶钭询的一项研究报告显示,中国房地产企业在进行开发的时候,平均只有ヒサ淖杂凶式穑欢诤贾荩曛年间,房地产开发企业的自筹资金占比分别为:.%、.%、.ズ%笤サ淖式鹄醋杂银行对于房地产开发企业的流动资金贷款,银行对房地产开发项目直接贷款大约占到%,通过收取购房者定金及预收款和建筑公司垫款的比例为%,而来自于其它渠道,诸如上市、发行债券、引进外资等所占的比例仅有ァ根据这样的估算,中国房地产开发企业的资金来源有%来自自有资金,来自其它渠道,剩下的%ㄍ恋卮⒈复睢⒎康夭7⒋睢⒘鞫式鸫睢消费者按揭贷款、建筑企业贷款等祭醋砸写睢6庵皇侵泄康夭企业的平均估计,很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金需求的重庆火学硕士学位论文数据来源:《中国统计年鉴》图中国房地产开发企业资金来源.
研究的内容其进行研究,但是大部分都集中在房地产产业投资基金的设立问题上,对于房地约%,甚至ァ这种单一的房地产资金供给渠道和方式是中国房地产金融的特点,也是中固房地产金融现存问题的集中体现,无论是效率问题,还是风险问题,其根源往往与这一特点密切相关。这一问题实质上是资金来源单一性和融通效率低下产生的胍险在银行体系中的表现,房地产资金供给%以上来源于银行本身说明风险的高度集中。面对新一轮房地产行业发展,银行仍将面临相同的问题,面临承载行业发展所不得不积累的风险;这种趋势已经从银行资产组合的变化逐步显现出来。这种高度集中的风险如果不能得到很好地控制,将加大整个金融体系的系统风险,最终产生多米诺骨牌效应,形成金融危机。因此,必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上,找到化解风险累积的制度安排。因此,中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷,这种缺陷主要表现为单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率、高度集中的系统风险;缺陷的存在是导致房地产业问题的重要因素,很大程度上制约了房地产业的长期健康发展。为