文档介绍：一、对管理的理解管理是指使活动完成得更有效地过程。这里的过程表示管理者发挥的职能,概括地称为计划、组织、领导、控制。效率是管理极其重要的组成部分。管理还必须使活动实现预定的目标,即追求活动的效果。二、房地产开发项目的成本管理(一)房地产项目的全成本概念和范围房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的,从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。项目的开发成本基本可以分为五大部分:1、土地成本;2、工程成本;3、营销成本;4、管理成本;5、财务成本。工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。(二)成本管理架构投资管理部门:负责土地相关费用的管理,包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控,负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心:负责勘察设计相关费用的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。同时,对影响建安成本的主要设计指标(如钢筋含量、混凝土含量等)的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心:负责营销相关费用的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部:负责利息费用的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部:负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理,进行目标控制值的审核和过程监控。(三)成本管理思路1、全过程目标成本管理可研阶段:完成土地吸纳后10个工作日内各类表格,经确认审批后作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。市场定位阶段:批复定位报告后15个工作日内,地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的成本盈利预测,各小组成员按照分工进行审核,作为规划设计阶段选择方案的成本控制目标。规划设计阶段:初步设计完成后,地区公司应在15个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测,作为施工阶段的成本控制目标。施工阶段:在主体工程开工或主包合同签订(以先到者为准)、项目竣工验收后的15各工作日内,编报《项目建安成本预测明细表》,作为项目竣工结算的建安成本控制目标。上报资料:《项目成本盈利预测表》、《建安成本目标控制表》、《项目现金流量预测表》、《项目建安成本预测明细表》。2、动态成本管理实时反应目标成本和动态成本的差异,帮助相关部门及时发现问题并解决问题,实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。模式:以ERP项目管理系统为主要监控手段,总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数,确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。(1)在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段,分别建立成本控制目标,实行全过程目标成本管理。(2)对处在不同阶段的项目,地区公司应编制并上报成本、盈利测算资料,确定为下一阶段成本控制的目标值。(3)成本预警项目施工阶段出现总成本预计超支2%或建安成本超支5%的情况时,应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》,并附上成本超支分析告,说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施,批准后相应调整成本控制目标。过程监督控制3、房地产开发项目成本管理的思路成本管理总思路:以统一成本科目为前提,以全过程成本管理为主线,以建安成本动态监控为重点,以建立成本经验数据库为支撑,以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段,构建有效的成本管理体系。三、前期开发成本及控制简述(一)土地成本管理土地成本(约占项目总成本的20-80%左右均有可能),主要指土地获得阶段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。(二)设计费用管理设计费用(约占项目总成本的1%左右),主要包括了项目开发前期各专项的设计费用,如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。对于设计费用,主要从以下几方面进行控制:(1)无论是规划设计还是一般的装修设计,均采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的性价比;(2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加,设计费用的审核、支付亦与之挂钩;(3)在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;(4)在满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。(5)对设计费用进行限额控制。(三)对设计费用进行限额控制建筑类型档次设计费限额(元/m2)备注多层中高档/高档60~73超高档次项目设计费可上浮10%,中档档次项目设计费可下浮10%小高层、高层中高档/高档65~80超高档次项目设计费可上浮10%,中档档次项目设计费可下浮10%联排别墅高档90~110超高档次项目设计费可上浮10%独栋别墅高档/超高档120~130     设计费总额超过批复值1