文档介绍：第七章城市房地产交易法律制度
学习提要 本章阐述我国城市房地产交易法律制度,包括:城市房地产交易概述,房地产转让,房屋预售,房地产抵押,房屋租赁,房屋出典,房屋赠与和房屋交换。房地产交易法律制度,旨在规范交易当事人的房地产市场行为,保护正当的房地产交易活动及当事人的合法权益,防止非法的房地产交易活动和垄断经营,促进房地产交易市场的健康发展。
通过本章的学习,要了解房地产交易的概念和特征;理解房地产转让、抵押应注意的问题;了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租赁、房屋出典、房屋赠与和房屋交换等交易行为的主要法律要求。
第一节城市房地产交易概述
一、房地产交易的概念和特征
(一)房地产交易的概念:
是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。
(二)房地产交易的特征
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二、房地产交易的范围
从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分,房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。从交易的客体来看,可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。房地产交易是房地产法中的重点内容,理论比较复杂,而且具有很高的实用性,应重点掌握。
第二节房地产转让
一、房地产转让的概念
房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
(一)是房地产权利人实施的行为;
(二)是房地产权利人将房地产转移给他人的行为;
(三)通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。
“其他合法方式”,主要包括下列行为:
(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵债的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
二、房地产转让的条件
(一)房地产转让的禁止条件
1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
2、依法收回土地使用权的;
3、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
4、权属有争议的;
5、未依法登记领取权属证书的;
6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(二)允许房地产转让的条件
1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成投资总额的25%上。
(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件
(1)土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明;
(4)依照规定签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金或者上缴土地收益。
三、房地产转让的程序
1、签约
2、申报
3、审查
4、查勘与评估
5、交纳税费
6、核发过户单