文档介绍：鯜⋯一—胬雒胬龆A嚼鲆灰罂虾J凶≌枨蠹岸圆哐芯硕士学位论文鹰壹塾撞一玉太重作者学科专业导师完成日期工商管理年十目目『
摘要关键词:上海市住宅改革开放特别是年代以来,上海市住宅市场发展迅速。特别是年以来,上海住宅市场出现了交易量猛增、房价飞涨的现象,一时间住宅市场成为上海社会各界瞩目的焦点。国内外许多专家纷纷发表言论指出,上海的房地产市场泡沫化严重,存在着破灭的危机。在此背景下,中央政府和上海市政府于年春相继出台了一系列调控措施,住宅市场又出现了交易量锐减的局面。倍受社会各界关注的上海市住宅市场将何去何从绾尾拍馨盐丈虾W≌谐〉恼媸需求本文从分析和评价上海市居民的居住现状入手,通过对现阶段影响上海市住宅消费需求的人口、收入、房价与政府调控、金融以及文化等主要因素进行系统分析,试图为政府和开发商描述出上海市居民住宅的真实需求,为政府合理制定政策以及开发商的理性投资决策提供参考。本文的理论工具主要是西方经济学的消费与收入理论与房地产经济学理论。研究方法主要是实证分析。在数据来源方面,一是主要来源于政府权威部门的统计资料,二是从专业咨询机构到业内人士的一手资料,通过对数据的统计与分析,从而得出规律性的需求结论。本文的创新性在于:通过对上海住宅市场影响因素的分析,得出未来几年上海住宅市场需求总量与需求结构的定性及定量预测,并提出政府应建立抑制过度投机、引导理性消费的基本政策取向以及企业应适应市场环境的变化、调整供应结构、强化服务和品牌、走可持续发展之路的对策。需求
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签鸽慨汹扩纺夺本论文使用授权说明原创性声明本人声明:所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作。除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已发表或撰写过的研究成果。参与同一工作的其他同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。本人完全了解上海大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留论文及送交论文复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的全部或部分内容。C艿穆畚脑诮饷芎笥ψ袷卮斯娑师签名:Ⅱ
第一章绪论国内外相关研究研究的背景和意义国民经济与居民收入的增长幅度,广大普通居民难以承受,怨声载道。一时间近几年上海市住宅市场发展迅速,市场竞争也日益激烈。特别是自年以来,国内外大量资本为追逐暴利纷纷介入,上海的住宅投资开发与投机炒作均十分火爆,住宅交易量猛增,房价飞速攀升。由于房价涨幅远远超出了同期住宅市场的发展变化成为上海社会各界瞩目的焦点。与此同时,国内外许多专家纷纷发表言论指出,上海的房地产市场泡沫化严重,金融风险正在迅速加剧,存在着泡沫破灭的危机。在中央政府实施宏观调控的背景下,上海市政府为了平抑房价稳定需求,保证住宅市场的健康发展,于年春相继出台了一系列调控楼市的政策措施。这一系列调控措施又使得上海市住宅市场跌入低谷,持有住房者纷纷抛售,购房者则持币观望,交易量锐减,市场前景一时扑朔迷离。而年春节以来,上海住宅市场又出现了回暖现象,交易量反弹,上海住宅市场因而倍加受到政府、开发商、居民等社会各方面的高度关注。上海市住宅市场将何去何从绾尾拍馨盐丈虾W≌谐〉恼媸敌枨无论对政府还是开发商,无疑都是一个令人困惑的课题。本文在分析和评价上海市居民居住现状的基础上,结合人口、收入、房价与政府调控、金融以及文化等影响需求因素的分析,试图为政府和企业界描述出上海市居民住宅的真实需求,为政府政策的合理制定以及开发商的理性投资决策提供参考。国内外关于房地产需求的研究及文献资料并不十分丰富,专门针对某一城市住宅需求的系统研究更少。相关研究多散见于城市化、房地产周期与泡沫、人口结构与老龄化、人民币升值等影响城市住宅需求的研究成果中。.庋芯扛趴由莫迪里安尼提出的家庭生命周期理论假定消费者是理性的,能以合理的方式安排自己的收入进行消费。同时,家庭生命周期理论认为,消费者行为的
研究内容和主要方法场》一书对城市地租和房地产价格等方面作了深入研究,书中指出住宅的需求胱≌鄹瘛⑶还亓C芮校≌鄹袷芡恋刈饨鸬鹊挠跋臁W艿睦此担≌系统分析,从而描绘出上海市住宅市场的真实需求,即在价格相对合理、经济唯一目标是实现效用最大化。这样,理性的消费者将根据效用最大化的原则使用一生的收入,安排一生的消费与储蓄,以达到消费效应的最大化。应用在住宅市场上,如果房价过度上涨,对大部分购房者来说,家庭的收入预期就难以与住房的消费预期保持一个稳定的比例关系,从而会抑制家庭的购房行为,他们会改变开支和借贷计划以及信用需求,以平滑家庭生命周期的消费。美国的丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·せ荻僦摹冻鞘芯醚в敕康夭距工作地点的距离、交通费用和住宅的密度大小是影响不同区位住宅价格的主要因素。此外,现代经济学中的消费函数理论、消费经济学原理也常常被用于住宅需