文档介绍：我国分时度假信用建设研究*基金项目:本文为作者王婉飞主持的2003-2005年度浙江省哲学社会规划重点课题《我国分时度假规制研究》(项目编号:Z03YJ17)阶段性成果之一。
王婉飞、高尚全、舒芸
摘要:我国分时度假正面临产业萌芽阶段的信用危机,文章从经济学和法学角度深入分析了信用缺失的原因,提出了适合我国国情的分时度假信用建设对策。
关键词:分时度假失信成因信用建设
分时度假概念和其产品于90年代末由英美企业导入我国。目前在我国正面临着信用危机,这严重影响了我国旅游房地产与旅游业的可持续发展。
由于分时度假业在国内刚开始,法制法规很不成熟,一些经营商乘机进行不法经营,导致分时度假行业出现了一些严重的非法事件,2003年中央电视台“3·15”节目披露了这一事件,由于存在严重的信用危机,使分时度假业跌入低谷。2003年至2004年,我们为此发放了问卷1600份,共回收1154份,通过调研发现,%的被调查者表示听到过不少负面消息,具体见表1。
表1 听到过不少关于分时度假的负面信息
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
非常不符合
73

比较不符合
270

一般
491

比较符合
237

非常符合
70

Total
1141

Missing
System
13

Total
1154

产业萌芽阶段的分时度假
分时度假起源于20世纪60年代的欧洲。分时度假是因制度创新而创造出现实生产力的典型代表。它是在消费者的购买力没有发生改变的前提下,简单调整了度假住宿设施的供给方式,而出现的新概念。它的实质是介于房地产永久所有权和饭店产品短暂性使用权之间的一种特殊产品。分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership)即分时享用度假设施制度,也称假日所有权制度,最初是指人们在度假地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共同拥有一处房产,共同维护、分时使用的度假形式,后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权时进行交换。国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内(一般为20年—40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其它服务设施的优惠使用权。同时,可以用其使用权去“交换”隶属于公司服务网络的度假村、酒店中的任何一个的使用权。
我国分时度假业的产生背景是建立在“两低一高”的基础之上。所谓“两低”,即是指物业资产利用率低、酒店客房开房率低;“一高”,则是指度假旅游在旅游产品中的比重日益增高。
首先,房地产业的日渐萧条与中国老百姓“百事居为先”的思想形成了强烈的对比落差。依据经济学原理,上述落差的原因在于投资者错误地将市场需要与市场需求混为一谈。因为,人们对某种物品的需要并不等同于人们对该种物品的需求。所谓需求,是指在一定市场条件下消费者愿意并且能够购买的商品数量,它反映了市场条件与消费者购买意愿之间的对应关系。关于这一概念,“经济学家所关心的不仅仅是人们所想要的,而是在他们的预算约束所限定的支出和各种商品价格已知的条件下所选择购买的”[1] [美]斯蒂格利茨,经济学[M],中国人民大学出版社,P73
1]。千百年来,中国大众虽然对自己的安乐窝有着强烈的需要,但是,碍于经济能力以及个体因素等影响,这些需要并不能完全转化为有效需求。因此,造成了90年代初,我国海南、广东等地出现的泡沫房产的经济现象,并最终致使许多物业资产由于没有市场而闲置至今。
其次,90年代初,我国饭店业无论在规模上还是结构上都有了长足的发展。但由于饭店建设宏观失控,这使得目前我国饭店业供过于求。尽管随着我国旅游业的普及化、国际化,传统的饭店业尚有一定的发展空间。但总体而言,酒店的开房率还是呈日渐下降的趋势。即使当前,有关部门已从宏观上严格控制了饭店的增加数量,但由于饭店业的市场退出壁垒比较高,许多投资者一旦入市,便往往难以退出。因为承认沉淀成本(沉淀成本是已经发生而无法收回的费用,由于它是无法收回的,因而不会影响企业的决策[2] [美]平狄克、鲁宾费尔德,微观经济学[M],中国人民大学出版社,P165
2]),这