文档介绍：中国商业地产市场观察
2012 年 2 月(上旬)
九洲观点
未雨绸缪的 2012 中国商业地产
九洲远景商业管理机构董事长王敬
刚刚过去的 2011 年里,住宅市场因宏观政策调控面临紧缩,而商业地产则受到各界的普遍关注。与其
说商业地产的前景一片光明,我更愿意用“常感冒的年轻人”来比喻这个市场。
短期内商业地产将频遭“感冒”业地产的成长有两个重要指标:第三产业占 GDP 的
短期内的商业地产并不像大家想象的一帆风百分比和城镇化率。如果这两个指标均超过百分之
顺,肯定也会“感冒”,这是十分典型的中国房地五十, 则房地产领域就进入了销售和持有并重的
产特点,即受政策因素影响明显。政策风一吹,整局面。并且商业地产逐渐会成为主流发展趋势;当
个行业都会咳嗽感冒。中国商业地产目前的成功模城镇化率和第三产业占 GDP 百分比都超过 70%-80%
式主要有两种:一是“现金流滚资产”,二是“资时,住宅开发量就呈下降趋势,而持有型物业市场
产滚资产”,两种方式均对资金提出了较高要求。将占据主导地位,这一点从已成熟的欧美市场可以
尤其是前者,销售规模的下降必然影响到持有物业探得端倪。所以,商业地产在国内的成长走到现在
的投资。考虑到目前现行的房地产政策以及宏观调绝非偶然,事实上宏调则起到了重要的催化作用。
控的影响,2012 年销售型物业市场的不景气预期也从更长远的趋势来看,中国的商业地产市场应该还
会很快传染到持有型物业市场,没人可以避免整个存在巨大的发展空间。就像朝气蓬勃的“年轻
行业的“感冒发烧”。只有那些未雨绸缪者才能在人”,未来的五到十年是商业地产投资的黄金时
“感冒”病毒袭来时,真正可以防患于未然。期。
有人提出‘商业地产开发过剩’的说法,担心
长期来看商业地产仍保持向上增长趋势市场没有足够的容量去支撑这些商业项目的发展。
尽管商业地产市场短期可能会有起伏,但是长但目前看来所谓‘过剩’是结构性‘过剩’,从总
期来看商业地产正处于明朗向上的成长期。有很多量来讲未来仍是呈增长性趋势的。这个和供给驱动
人认为国内商业地产目前的火爆形势是宏观调控的型的中国经济的发展模式是相类似的。出口、投资
结果,是宏观调控对住宅有打压,才导致很多的企和内需这三驾保障中国经济的马车中,出口在全球
业转型进入这个领域。某种意义上确实如此,但是经济不景气的情形下大幅度下降,内需和投资将是
商业地产走到今天也是一种规律性的趋势。衡量商支持中国经济更重要的支柱。与投资相比,内需的
商业地产市场观察年月(上旬)
2012 2 P2
驱动需要更长时间,保持经济增长的动力短期内还增值,而其增值则需要通过未来的运营等其他手段
是靠投资拉动。这就意味着中国经济会在供给驱动来实现的,所以在本质上有根本性的区别。为了日
和需求增长的反复中不断前进,这是近年来中国经后的增值空间,持有资产在商业地产的运营中十分
济的显著特点。商业地产的形势也是符合这一特点重要的,但同时也会占用大量的资金,没有实力的
的,上海陆家嘴就是一个典型案例,最早盖出的楼发展商进入这个领域是不可想象的。
空置率都很高,但是两三年以后又因供不应求而需第二,从选址的角度上来说也有很大的区别。
扩张,这就是供给驱动型最好的说明。零售地产对地段的要求和匹配性比较高,那么在某
些地段是做不了零售地产的。住宅则是以价格做杠
市场将在时间与空间两个方面发生变化杆,理论上是任何一个地段都可以。
在总体向上但短期有起伏的大环境下,市场还第三,从产品特点来讲,住宅产品一次成型,它的
会在时间与空间两方面发生结构性的变化。一方变动性比较低,而零售地产的变动性是比较高的。
面,除了新的商业项目尚待开发外,还有大量已有以 Layout 为例,它在购物中心开业前会一直不断
商业地产需要优化运营、改进管理,由此将带来商变化,这对运营管理提出了更高的要求。
业地产从项目投资到运营优化的阶段性变化。2012 未来商业地产竞争的残酷性是存在的,这个行
年新增商业地产项目投资可能会有下降的趋势,反业的特点是"赢者通吃"。开发商如果仅是因为住宅
之为已有项目的运营优化则会成为重点。另一方平均利润率下降的情况下被迫转型,建议不要轻易
面,商业地产向大量中型城市扩散。目前中国 80% 转入商业地产行业。如果真正致力于转型,开发商
的中产阶级分布在 500 个不同的城市。这意味着新必须要有一个强大的策略模式和经得起市场考验的
增的中产阶级主要集中于 150 万~500 万城镇人口产品才能进入零售地产领域,然后再考虑寻求扩张
的中型城市。这对于商业地产