文档介绍：2017/11/16
祥源·翡丽城营销策略总纲
谨呈:祥源地产集团
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我们是否能就以下观点达成共识?
观点
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观点1:本案的先天资质及产品规划已决
定其要走高端路线
□北城的崛起,未来核心枢纽带、成熟生活区的北一环,更具备打造城市资源型高端住宅的条件。
□高端住宅多采用的围合式建筑规划,100多米的建筑视野.
□水立方设计团队倾力打造,31500平米的集中式园林。
□合肥最成熟的中央商务区,打造2万平米的集中式高端商业,赋予项目的高端标签。
□项目的硬件配置,与合肥的高端住宅相比,已具备了同等的档次。
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观点2:本案的主力户型没有跳脱中端客户的需求范畴,做的好是高端,做的不好易变成中端。高端和中端不在于我们怎么认为,而在于如何去打造。
以90至130㎡为主的中高端产品系
开间不大,舒适度不够,空间感不足
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观点3:2011是祥源地产品牌转折年,如要凭借祥源广场一举进入绿城等一线品牌行列,则要向一线品牌的项目品质看齐。
五河旧城改造项目
武当山旅游地产项目
齐云山旅游地产项目
……
祥源上城国际项目
祥源汇博名座项目
祥源公馆项目
祥源广场项目
祥源集团
是一位城市运营商
是一位精品住宅的建设者
是一位旅游目的地的缔造者
……
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高端之道
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研究合肥高端市场有助于理清本案的方向
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合肥未来高端住宅板块发展趋势向西、向南,北城属于高端住宅真空带。北城高端客户外溢现象已久,主要流向蜀山区。项目未来面临跨区域竞争,从距离和产品来看,主要与金域华府、蓝鼎海棠湾竞争。
一环
二环
长江路
融侨官邸
万达公馆
金域华府
绿地内森庄园
华润中心
柏悦公馆
绿城玫瑰园
新地中心
国贸天琴湾
中海W1101地块
蓝鼎海棠湾
合肥2011-2013高端住宅版图
未售
在售
祥源·翡丽城
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代表楼盘:绿地内森庄园、绿城玫瑰园
合肥高端市场金字塔
超大平面城市豪宅
顶级别墅
高品质城市住宅
中高端城市住宅
代表楼盘:万达广场、华润中心
代表楼盘:融侨观邸、金域华府、柏悦公馆
代表楼盘:华润紫云府、金色名郡
以产品形象、地段价值、产品类型、目标客户及销售价格为评判标准,将合肥高端住宅市场划分为四个梯队。
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第一梯队
第二梯队
第三梯队
第四梯队
产品形象
合肥顶级豪宅
超大平面城市豪宅
高品质城市住宅
中高品质城市住宅
地段价值
位于城市或新区中心,绝佳的景观资源
位于城市或新区中心
位于城市中心或副城市中心
位于城市副中心
产品类型
别墅类
洋房、高层大复式、高层大平层
洋房、高层大户型、中下户型
高层大户型、中小户型
目标客户
主要面对全省、省外的客群
主要面对全省的客群
主要面对全市的客群,辐射外地客群
主要面对区域性的客群,辐射外地客群
销售价格
400万元以上
200至350万元
80至200万元
80至150万元
代表楼盘
绿地内森庄园、绿城玫瑰园
万达广场、华润中心
融侨天骏、金域华府、柏悦公馆
华润紫云府、万科金色名郡
祥源广场
以产品类型与自身品牌,祥源广场致力于打造成为第三梯队的高端住宅项目。
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支撑高端住宅的产品价值的的关键,是产品力的打造、品牌力的塑造。
万科金域华府
融侨观邸
置地柏悦公馆
祥源广场
地段价值
五里墩,西南区交通枢纽
市中心,南淝河/逍遥津景观资源
新区中心,天鹅湖景观资源
北一环,中央商务区
产品类型
108至124㎡/3房,164至209㎡/3房
79至96㎡/1+2房,104㎡/1+3房,174㎡/3+1房
115至142㎡/三房,216至264㎡/四房,
168㎡/4房,119至129㎡/3+1房,96㎡/2房半,89㎡/2房
硬件配置
1、局部干挂石材、真石漆;2、非断桥双层中空玻璃3、挑高大堂。
1、1-4层干挂石材、真石漆;2、断桥、双层中空玻璃3、挑高大堂。
1、整体干挂石材;2、LOW-E玻璃;3、地热系统、中央空调;
1、 1至4层干挂石材、真石漆;2、断桥中空玻璃,3、挑空大堂;
体验段
1、售楼处与门前广场、样板房、景观段同步开放;2、工法建材展示.。
1、售楼处与门前景观、样板房同步开放;2、工法建材展示。
1、售楼处与门前广场同步开放;2、工法建材展示。
样板房、样板段如何打造?何时开放?
营销动作
香水品鉴、名表品鉴、水晶定制等
孟广美产品推介会、爱马仕鉴赏会、融侨之星
艺术展、名车试驾
事件营销如何结合产品、品牌?
蓄客周期
四个月
四个半月
三个月
三个月
品牌形象
全国性品牌开发企业,本地具有很大影响