文档介绍：第一部分市场分析一、郑州房地产市场分析05 年是房地产界不平静的一年,也是中国房地产政策宏观调控关键的一年,虽然房贷加息和购房首付的提高,使全国房地产行业掀起轩然大波,但在政策调控中我市商品房并没有受到太大的影响,2005 年 12 月份销售均价达到了 3352 元/平方米,比年初上涨了 800元/平方米,房市仍然保持持续、健康、稳定的发展态势。综观郑州房地产发展形势,呈现以下特点:1、全市新增商品房供和销总量平衡2005 年,郑州市区新批商品房预售面积 663 万平方米,其中,住宅  万平方米;全年共销售面积为  万平方米,其中住宅面积为  万平方米;市区商品房市场供求总量依然保持平衡,市场供求比为 :1,商品住宅供求比为 :1,而非住宅市场供求比为 :1,供过于求。2、多层住宅最受欢迎 商业房过剩最大从不同物业类型的供求结构上看,多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体,二者相加分别占 2005 年市场供给和需求总量的81%和 86%,多层和高层住宅的供需比分别为 1:1 和 :1,表明商品房物业类型结构较为合理。非住宅商品房供过于求明显。2004年和 2005 年两年非住宅累计供应量  万平方米,需求量 ,超过 127 万平方米的市场供应量,已对房地产市场形成一定的影响。3、金水区住房供求最紧俏 郑东新区暂时供大于求从不同区域供求结构上看,二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域,4 区合计占市区供应总量的 77%,占销售总量的 81%,表明我市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。郑东新区 2005 年商品房市场投放量占市区的17%,销量占 13%,均比 2004 年有较大幅度上升,除管城区供应稍显过大外(供需比 :1),其它各个区市场供需比基本在 1:1和 :1 之间,供求均较为平衡。2005 年,郑东新区商品房新开工  万平方米,竣工  万平方米,商品房市场销售均价3481 元/平方米,同比上涨 %。4、140 平米以下户型市场需求量最大从商品房需求套型面积结构上看,单套住宅面积在 140 平米以下的普通住宅销售套数占商品住宅总套数的 80%,其销售面积占商品住宅销售总面积的 55%,较 2004 年上升了  个百分点。5、外地人购房占一半多 首次出现境外人购房2005 年外地(郑州市区以外,含郊县市)个人在郑州市区购买商品房面积达 323 万平方米,占年度个人购房总量(不含单位购房面积)的 %,仍然是商品房消费的主力,境外人士虽然只有 10人,但已充分说明,经过近年城市面貌的改善,郑州市的外部影响力在逐步增强。6、中青年是购房主力 按揭贷款仍是首选23—50 岁之间占购买量的 85%,比上年同期上升 5 个百分点,其中 31—40 岁是购买力最旺盛的年龄段,占总购买量的 39%,在付款方式上,按揭贷款购房比例占 59%,较 2004 年下降了  个百分点,一次性比 2004 年上升了  个百分点。7、销售价格还会进一步提高2006 年政府出台了一系列有利郑东新区发展的新政策和限制老城区开发规模的举措,尤其是 2005 年 12 月份以来老城区几宗土地的高额竞得(如:水工机械厂高出起拍价 1 个多亿),这一切都将导致 2006 年郑州房价的进一步上升。二、区域主要竞争楼盘分析1、 万喜名家(1)项目概况位于东明路和陇海路交叉口,占地 40 余亩,共 14 栋多层住宅,目前正在接受内部认购。(2)主力户型面积两室两厅:90-94 平方米之间三室二厅:114、124、135 平方米部分四室二厅:160 平方米(3)销售均价均价 2450 元/平方米(4)项目优势纯多层住宅,项目东大门紧邻未来大道,升值潜力较大。(5)劣势与火车货运东站相距只有 300 米,流动人口较多,居住安全存在隐患;货栈街与未来大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在,使得此地块居住环境脏、乱、差。2、紫荆•阳光地带(1)项目概况项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东 300 米,占地 60 余亩分二期开发,项目共 12 栋楼,销售 80%以上。(2)主力户型面积86 平米左右的二室二厅102—107 平米的三室二厅一卫135 平米的三室二厅二卫(3)销售均价一期均价 2300 元/平方米,二期销售均为 2700 元/平方米。(4)核心优势纯多层住宅社区;户型 9—10 米短进深,南北通透,阳光充足;旧城区规模较大楼盘之一;紧邻紫荆山路,交通非常方便。3、凤 凰 苑(1)项目概况项目位于未来大道与石化路交叉口,由郑州大宇房地产开发有限公司开发建设,小区总占地 100