文档介绍：经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究3经济适用房发展与重庆经济适用房市场研究经济适用房是由政府扶持并调控价格,面向中低收入家庭的微利政策性住房,它是顺应在社会主义市场经济条件下使房地产市场成为新的经济增长点,使住宅成为居民消费热点的重要政策构思而形成的具有广阔发展前景的带有商品性质的住房。它除了直接显示其“经济”、“适用”能满足现实家庭生活的基本需要的特征外,还具有以下4个特征:(1)对象明确经济适用房是以城镇中低收入家庭的住房困难户为配售对象,不包括高、中高或最低收入家庭。经济适用房的配售对象必须对其收入和居住情况经过审核。(2)价格受控经济适用房作为微利住房其价格不由开发商随行就市自行确定,而必须受住宅建设主管部门和物价部门核准控制,实行微利销售、防止土地或工程的转手加价,确保中低收入的购房家庭得到实惠。(3)政府扶持政府扶持经济适用房的一项重要政策是建设用地实行行政划拨、免收土地出让金、人防工程建设费、绿色新型墙体材料保证全实行承诺制、产权登记、勘测收费优惠及其它税费的优惠,同时在建设资金及个人购房的贷款方面也有相应支持。这些可以适当降低经济适用房的建设成本。(4)市场运作经济适用房实行社会化供应,最终还是以配售方式进行销售。中低收入家庭在掏钱购房时不仅有了完整的房地产权,也有了自己的选择权。因此,经济适用房建设的规模大小取决于配售量,配售是建设的前提,建设是配售的条件。政府的指导性安排,开发商的具体规划实施,一切要以中低收入家庭最终购买为依据。在《经济适用住房管理办法》中明确指出:经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。1991年6月,国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革》(国发[1991]30号)文件中提出:“大力发展经济适用的商品住房,优先解决无房户和困难户的住房问题。”这样,就对经济适用住房的建设在国家政策上做了初步的定位。1994年7月国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)文件中提出:“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设,加快解决中低收入家庭的住房问题。”并对经济适用住房的建设用地进行规定,“批准原则上采取划拨方式供应,对经济适用住房的建设项目,要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以扶持”。同年,建设部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》,建立了以中低收入家庭为销售对象,具有社会保障性质的经济适用住房的供应体系,并加强了对经济适用住房的建设管理。在这个时期内,由于各种政策未到位如与之发展相配套的金融、财政、技术等方面,以及对房地产业发展的认识不足,使得经济适用住房处于摸索阶段。1995年,国务院办公厅转发了《国家安居工程实施方案》的通知(国办发[1995]6号),为此拉开了我国以“安居工程”为主要形式的经济适用房建设的序幕。1996年9月,建设部提出“把住宅建设当作新的增长点,形成住房消费热点”的观点在全国引起强烈的反响。1996年,中央经济工作会议确定了“把住宅建设培育成为带动整个经济发展的经济增长点和消费热点”的重大决策,这样各部门、各地方在加快住宅建设,加速培育住宅消费市场的思路达成了共识。1998年,由于亚洲金融危机对我国经济发展带来了冲击,中央政府决定采取积极的财政政策,加大投资力度,通过扩大内需来刺激经济增长,房地产业再次受到重视。同时结合1992年以后我国房地产业存在的现实问题,即仅依靠商品房来解决居民住房问题,尤其是满足中低收入家庭的住房需求,政府需要制定相应的住房政策来解决。1998年7月,国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)文件中明确提出“建立和完善以经济适用住房为主体的住房保障体系”,这样就确立了经济适用住房在住房体制中的重要地位。1998年7月三部委联合下发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》(建房[1998]154号),1998年8月又颁布了《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》(计投资[1998]47号)。这两个文件明确指出,要支持有关经济适用住房建设的土地政策、价格政策、税费政策、房改政策,这样就更加有力的推动我国经济适用住房的建设。1999年,建设部颁布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年第69号令),进一步完善了经济适用住房的相关政策,规范了经济适用住房上市出售行为,基本满足居民改善、提高居住条件的需要,也促进了房地产市场的健康发展和存量住房的上市流通。2003年8月国务院出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),文件进一步明确经济适用住房的保障性、政策性,并要求加强经济适用住房的建设管理。并通过提供各种优惠政策,切实降低经济适用住房建