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基于灰色模型的房地产价格分析
摘要
本文以重庆市为例,考察房地产价格变化关系。首先要确定影响房地产价格变化的主要因素,然后建立房地产价格变化与各主要影响因素间的定量关系,接着着重研究住房保障规模变化对房地产价格的影响,并对房地产价格变化趋势进行合理的短期预测,最后针对上述结果,为稳定房地产价格提出相应的调控措施。
在第一问中,要求确定房地产价格的主要影响因素。首先通过查找相关资料我们先确定影响房地产价格的可能影响因素及其相关统计数据。然后通过建立灰色关联度分析模型,判断各可能影响因素与房地产价格之间的关联程度。最后通过分析比较各因素与房地产价格的关联程度,从中找出影响房地产价格的主要因素,分别是土地交易价格、建筑材料价格、经济适用房面积、城镇化率、人均可支配收入。
在第二问中,要求找出房地产价格与各主要因素之间的数学模型。首先我们选取问题一结论中的五个主要因素,以表1中各主要因素所对应年份的统计数据为分析对象,建立灰色模型。然后根据灰色模型的分析方法得到估计式为
,代入相关年份的序号即可计算得到模拟序列。最后利用后验差检验法将计算得到的预测值与原始值进行比较验证,通过验证后即可利用上述模型关系式进行预测。
在第三问中,要求利用上述模型考察未来三年保障房建设力度变化时,房地产价格的变化趋势。首先由于数据缺失,我们需要分别对除房地产价格及保障房建设力度以外的4个因素建立灰色模型,对未来三年这4个因素的统计值进行预测,将房价的多因变量转化成一个因变量:保障房力度。然后利用模型二得到的估计式,建立房地产价格与保障房建设力度之间的线性关系。最后分析两者之间的定量关系,得到在不同保障房建设力度下,预测房价的变化趋势,并且得出结论:为了稳定房价,要保证保障房的建设面积每年比上一年翻一番。
在第四问中,要求根据所建立的模型及预测结果,对房地产价格问题提出建议。根据上述模型,从影响房价的各主要因素出发,对稳定房价提出如下建议:
(一)进一步完善土地价格管理。
(二)对房地产市场要控制总量,调整供给结构。
(三)提高人均收入水平,扩大就业,解决住房难问题。
(四)大力发展经济适用房和廉租房
针对建议(四),根据模型三的结论,在保证保障房正常完工、完全保质保量销售的前提下,保障房的建设面积需要每年比上一年翻一番。
关键词:房地产价格保障房关联度灰色模型
问题重述
问题背景
近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨过快,过高的房价使城镇中低收入者无力购买住房,为了社会持续稳定的发展,政府一直出台各种文件,对房地产市场进行调控。但由于各部门配合得不协调,房地产的价格在过去的几年时间里快速地上涨,房价成了各种社会矛盾的焦点。与此同时,保障房建设正在加速推进,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会上强调,要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,大规模实施保障性安居工程,加大投入,完善机制,公平分配,保质保量完成今年开工建设1000万套的任务,努力改善群众住房条件。
物价水平(建筑材料价格、金融政策、税收政策、土地、城市化率等都是影响房地产价格的因素,然后,公租房、廉租房和经济适用房等各类保障性住房的建设力度加大,有利于增加房地产的供给力度,对房地产市场价格会产生较大影响。
问题提出
请参赛者参考有关的研究成果和国民经济的运行数据(参见下面网站)就我国房地产价格研究如下问题。
1. 对有关统计数据进行分析,用适当的方法寻找影响房地产价格的主要因素或指标。
2. 建立房地产价格与包括城镇住房保障规模在内的主要因素或指标之间联系的数学模型。
3. 利用所建立的关于房地产价格的数学模型,根据有关政策和规划对未来几年我国或某一地区在不同的保障房建设力度下就房地产价格趋势进行仿真或预测(可以根据模型的需要对未来的情况作适当的假设)。
4. 根据所建立的数学模型和仿真结果,对房地产价格问题提出你们的咨询建议。
模型假设
(一)假设忽略房屋购买者对房价的心理期望,且房屋购买者对房屋周边设施无偏好,如学校、公园等;
(二)假设房屋成本主要体现在土地交易价格及建筑材料价格上,忽略一些配套设施对建房成本的影响;
(三)假设银行利率稳定,房屋供求状态稳定。
(四)忽略其他次要因素突变导致的数据突变产生的影响。
(五)假设重庆市公租房、廉租房的建设对房价的影响很小,而将保障房对房地产的影响视为经济适用房的影响力。考虑到重庆市公租房、廉租房的数据难以找到,且目前大多在建设当中,对房地产的影响力难以估计,而只能包含在经济适用房的影响力之中;
符号说明
符号
意义说明
房地产价格的第个影响因素,
第个影响因素的第个观测数据,
与的绝对关联度