文档介绍：物业管理基本制度与政策
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业主的建筑物区分所有权
中华人民共和国物权法(2007年10月1日实施)
第六章业主的建筑物区分所有权
——奠定了物业管理的民事法律基础
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]7号,2009年10月1日生效)
所涉法律、司法解释
建筑物区分所有权
专有部分所有权
共用部分所有权
共同管理权
业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(A)
专有部分享有所有权
——主导,前提与基础
专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利
专有部分以外的共有部分的共有权
业主的建筑物区分所有权——集合权,不可分离
业主
依法登记取得
法律文书、征收决定
继承、遗赠
合法建造等事实行为
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主
专有部分
符合下列条件的房屋(整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间,应当认定为专有部分:
(1)具有构造上的独立性,能够明确区分
(2)具有利用上的独立性,可以排他使用
(3)能够登记成为特定业主所有权的客体
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利
行使专有权的限制——(A)
(1)不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权利
(2)转让专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
将住宅改变为经营性用房的条件——(B)
(1)遵守法律、法规以及管理规约的规定;
(2)经有利害关系的业主同意(本栋建筑物内的其他业主;建筑区划内,本栋建筑物之外能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主)。
专有部分的所有权
业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务。(A)
共有部分的共有权
建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房等的归属(B)
《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
《物业管理条例》第三十八条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”