文档介绍：西安某项目总体定位思路
西安xx国际项目
总体定位发展思路

前言
尊敬的西安xx地产集团有限公司领导,受贵司委托,我司对项目进行了初步的定位思考。经过深入沟通、实地考察和专家论证,对本项目展开系列研究,我司逐步明确项目以生活化购物广场为商业文化导向,营造商业、生活与娱乐资源有机结合的现代时尚型商业环境;通过购物、文化、娱乐、休闲、餐饮等商业功能的有机整合,打造一个极具生活情趣和浓厚休闲氛围的新型购物广场。
本项目以西安首个生活广场——生活MALL的形象定位,成为城西商圈的重要组成部分,将对推动区域未来整体商业升级起到极大支撑作用。而如何在目前商业氛围条件下突围而出,打造项目的品牌形象,建立市场地位,并结合工程的进度,达到快速回笼资金的目的,就必须形成清晰、连贯、有预见性的推售思路。
整个方案,我们以专业、科学、系统、创新、求实的态度精心论证。
谨此报告,以供参考。

第一部份项目理解
1 项目概况
地理位置
位于西安市玉祥门外转盘西北角,大庆路、玉祥门和环城西路交汇处,东距以钟楼为代表的CBD约3公里路程,北临西安市经济技术开发区。
商圈界定
商圈范围界定主要根据离项目的距离而定,其它主要考虑因素如下:交通的方便性;圈内零售业原有的特色;竞争对手的实力及位置。
由于考虑到项目将成为主要服务于区域内居民、商务人士为主的社区配套商业设施,因此受地域距离远近的影响较大,故在商圈的划分如下:
一级商圈:以项目为原心,步行10分钟距离为半径的辐射范围,主要满足区域内居民、商务人士的日常购物休闲、餐饮娱乐的消费。
二级商圈:距项目30分钟车程,辐射整个城西区,并影响至西安市其他城区,以主题性商品及规模优势吸引其前来购物。
2 周边环境分析
项目紧邻玉祥门盘道,南北为环城西路,东西为莲湖路——大庆路,皆为城市主要交通干道。项目周边交通发达,有专用的高速公路与西安咸阳国际机场连结,并紧邻火车西站,有一定的物流优势。
项目周边有西电集团、远东公司、庆安公司等大中型工业企业,拥有职工及居民20余万人,周边常住人口数量约30万人,日均人流量将近10万人。
项目周边金融网点密集,设有各大银行分支机构;具有一定数量的商业设施,如人人乐购物广场、家世界购物广场、好又多超市等。并有西安传统的机电批发市场,形成了一定的商业氛围。
但总体来说,项目所处区域商业气氛仍不够理想,未形成核心商业竞争力,商圈发展不成熟。
3 项目SWOT分析
优势
n 临迎宾大道、环城西路等主干道,车行顺畅,交通便利,物流发达;
n 人口密度大,周边有大量住宅小区及居民;
n 项目塔楼部分拟建成“5A智能甲级写字楼、酒店式商务公寓”,一定数量的商务人士将成为项目的潜在消费群体;
劣势
n 项目所处地段原为机电批发市场,人流量小,整体形象及档次较低;
n 转盘位置的特殊性导致车流量大,但缺乏聚客力,滞留时间短;
n 区域内百货、超市齐备,为项目的业态及功能设定带来一定限制。
机会
n 未来项目的负一层可与城市地铁出口相连,导入更多人流;
n 未来将在大庆路上打造的街心花园,将成为一大城市景观,吸引更多人到此休闲、娱乐;
n 区域内有百货、超市、家具、家电专业市场,但分布较零散,随着玉祥门区