文档介绍：第五章房地产评估学****内容:1、房地产评估概述2、房地产价格及其影响因素3、成本法在房地产评估中的应用4、收益法在房地产评估中的应用5、市场法在房地产评估中的应用6、假设开发法7、基准地价修正法*8、路线价法*9、在建工程评估*一、房地产评估概述?(一)房地产及其特性?1、房地产的概念?房地产是指土地、建筑物及其地上定着物,包括土地和建筑物两大部分。?在房地产评估中,评估对象一般有三种基本存在形态:土地(地产)、建筑物和房地合一(房产)。?房地产可以分为物质实体和权益两个方面,物质实体是权益的载体,权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称,包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。?2、房地产的特征?土地的特性?房地产的特性?房地产市场的特性决定?(1)土地特性?土地的自然特性:?数量的有限性(不可再生性)?位置的不可移动性?效用的持久性→价格具上升趋势?效用的差异性(不可替代性)?土地的人文特性:?用途的广泛性?供给的稀缺性?社会经济位置的可变性?可垄断性?(2)房地产(不动产)的特性?位置固定性?使用长期性?投资大量性?影响因素多样性和复杂性?保值增值性?(二)房地产评估的原则?1、合法原则:合法取得、合法使用、合法交易、合法处分?2、最高最佳使用原则:法律上允许、技术上和经济上可行,能给被评估对象带来最高价值的使用。?3、房地综合考虑原则?4、区域及地段原则?(三)房地产评估的目的和价值类型?房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考,其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质,考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。?一般情况下需要评估房地产的市场价值,但也会涉及非市场价值的评估。?(四)房地产评估的程序?(1)接受委托,明确评估的基本事项?明确评估对象?明确评估目的?明确评估基准日?明确评估报告提交日期