文档介绍：中文摘要韭塞銮煎太竺童业亟±堂位论塞虫室擅墨摘要:住房专项维修资金是房屋的“养老金”、“保命钱”,它在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护上具有莫大的意义。而当前,维修资金由于制度的弊端和政策的缺失,在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷,比如:缴交主体不明确、易产生“明损”“暗损”问题、归集率低、归集面小、不敷使用等,其管理状况的混乱令人担忧。本文通过对住房专项维修资金进行溯源,先是明确了它的两项属性,从而通过国内外不同管理模式的对比,深入分析了住房专项维修资金存在问题的表象及深层原因,最终试图在此基础上对住房专项维修资金的管理使用提出一种崭新的制度设计,从其管理主体的合法性、缴交主体的边界确定和管理使用规则等方面构建合理有效的管理体制,从而使住房专项维修资金达到自主管理,充分发挥其作为公共池塘资源正常运作带来的效应,延长建筑的使用寿命,使广大业主受益。关键词;专项维修资金;公共池塘资源;自主管理分类号:.
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序选择“住房专项维修资金管理使用”作为研究主题,是经过与龚教授多次讨论与沟通后确定的。首先,—年近四年的时问我一直从事青岛市住房专项维修资金的具体管理审批工作,期间系统地了解了维修资金的相关政策及其理论,掌握了其具体操作流程,并结合工作实际做了一定的基础性研究工作。再者,年全程参与了青岛市的住房大普查,掌握了很多宝贵的一手资料,对维修资金的实际使用管理情况有了较为清楚的认识,具备了撰写此文的实践基础。当前,随着《物权法》的出台和国家对房地产市场关注程度的日益提高,关于维修资金的管理使用也成了热门话题。从百度网上搜索的情况来看,以“住房维修费”为主题的文章有蚱#浴拔藁稹敝魈獾奈恼掠蚱#浴拔修资金”为主题的文章有万篇。但大多数有关这些主题的文章,基本上是以新闻报道为主,少部分研究性文章也都是“摆问题”模式,即仅将问题罗列出来,浅尝辄止,并没有进行系统、有深度的研究和探索。此外,即使有的文章能够从经济理论方面进行剖析,架构一些制度分析框架,但由于未能理清维修资会的发展脉络,也无法在一个合理的理论分析基础上进行研究。所以,住房专项维修资金管理使用研究在我国还不成熟,是一个刚刚起步、崭新的研究课题。尽管维修资金本身还是一个新课题,但是它的地位和作用却不容小觑,作为房屋的“养老金”、“保命钱”,它在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护上具有莫大的意义,同时,由于维修资金的具有双重属性,涉及到建筑物的区分所有权,关于它的管理使用需要探讨并涉及的理论、制度很多。而当前,维修资金由于制度的弊端和政策的缺失,在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷,比如:缴交主体不明确、易产生“明损”“暗损”问题、归集率低、归集面小、不敷使用等。这些问题,目前仍未得到有效解决,政府、业主、开发商、学者对此也是意见不一,难以定论。基于上述考虑,本文拟就住房专项维修资金的管理使用为主题,从理论层面并结合实际情况进行一次初步探讨和尝试,希望为维修资金的管理使用提供一个新的研究角度,为其下一步更具科学意义的改革起到一定推进作用。由于目前国内尚没有有关住房专项维修资金管理使用的专门论著,可供参考的文献资料也相对匮乏,资料搜集的困难非同一般,因此撰写本文对作者的思维方式,学术视野及知识积累等方面的研究素质提出了很大的挑战。主要的研究方法有:一是文献查阅。可供参考的文献来源之一是国内外有关公共池塘资源理论的分析研究结果;之二是物权制度和建筑物区分所有权理论;之三是各级政府有
关维修资金的政策文件;之四是互联网上有关维修资金管理使用的各种见解、看法和文章。二是访谈调研。访谈对象包括政府机关、大型企业、金融机构、特困企业和社区区居民及业主,社区居民委员会的工作人员,街道办事处的工作人员及领导,业主委员会的领导及其组成人员。从访谈中了解不同单位、不同区域居民对维修资金在实际管理中存在问题的不同反馈。三是问卷调查。问卷调查采用普查与抽样相结合的方式进行,主要结合年青岛住房普查和年住房基金调研数据对居民和企业有关维修资金管理的意见进行详细调查。
住房专项维修资金其前身最早可以追溯到年的“住宅共用部位和共用设施设备维修养护费用”,但随着时代的变迁和现实情况的变迁,它基本已完成了质的变化,,这种变化是渐进的、不明显的,以致在住房制度改革完成后不短的时问内就暴露出大量的问题和缺陷。引起了政府特别是业主的强烈关注。正因为如此,有关住房专项维修资金管理使用研究在我国才刚刚起步、尚不成熟,还是一个崭新的研究课题。基于上述