文档介绍：摘要市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法,是目前房地产估价体系中运用范围最广而且最能被接受的一种估价方法。我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估土地或房地产价格。而我国对于市场比较法的研究还处于探索阶段,因此,如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势,是我国房地产界迫切需要解决的问题。本文首先总结了市场比较法在房地产估价运用过程中存在的主要问题和难点:房地产特征因素指标修正的主观性,可比实例选择的随意性。为了解决房地产特征因素指标修正的主观性带来的弊端,给现实中的房地产估价提供必需的参考资料,在第三章,本文建立了房地产状况特征因素指标体系,包括借助专家系统确定各类房地产的房地产状况特征因素,结合前人的研究进行特征因素指标的量化研究以及利用聚类分析确定特征因素指标的权重。为了解决房地产可比实例选择的随意性,在第四章,本文在利用前文研究成果的基础上,引入加权欧氏距离,建立了两个计算过程非常简便、基于聚类分析的市场比较法估价模型。最后,本文结合案例综合利用前文建立的房地产特征因素指标体系以及聚类分析估价模型给出了市场比较法估价的详细过程,表明利用本文建立的估价模型能更为准确地选择可比实例,从而能得到更为合理的待估房地产价格。随着房地产交易案例库的逐步建立,本文的聚类分析法应该具有很好的应用前关键词:市场比较法,欧氏距离,聚类分析景。武汉理工大学硕士毕业论文
,..,,,,.,瑃,琩,,,Ⅱ
甒,,:武汉理工大学硕士毕业论文
第滦髀选题背景市场比较法是房地产估价中最重要的方法之一。《房地产估价规范》疶“娑ǎ河刑跫∮檬谐”冉戏ń泄兰鄣模σ允谐”冉戏ㄎV要的估价方法。在房地产业比较发达,特别是土地和房地产交易频繁的地方,土地和房地产的价格评估一般采用市场比较法。在房地产评估中,市场比较法相对于成本法、收益法等其他的估价方法具有如下显著优点:⑵拦涝砑虻ヒ锥市场比较法遵循市场经济运行中的替代原理,即当市场上存在多个效用相等的房地产时,它们之间可以产生替代作用,其价格彼此接近,趋于相同。这一评估原理直观清晰,简单易懂。⑵拦拦讨苯臃从撤康夭氖谐∽刺运用市场法首先要进行市场调查,寻找交易实例,收集其交易价格,相关指标和参数资料,筛选鉴别后得到比较对象的参照物房地产;其次在当前市场状态下,比较参照物与评估对象的差异因素,调查修正交易原价得到现行市价;最后再将现行市价平均得到评估值。可见,整个市场比较法的评估过程直接体现“市场化”的特征,直接反映房地产的市场状态,而且评估值也以现行市价直接表现,符合当事人的现实经济行为。⑵拦澜峁妆蝗峡山邮市场比较法的评估过程,使人们有理由相信,其评估结果是建立在直接反映资产的市场状态的基础上的,既然该类资产的市场交易状态如此,修正后得到的评估值也就客观可信,说服力较强,易被认可接受。房地产评估本质上就是要揭示房地产当前市场的客观价值,评估结果也应得到多方评估报告使用者的认可,而市场法本身所具备的上述显著特点,使其在评估方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际评估界的公认。目前,随着我国房地产业的日益发展,一级市场和二级市场初具规模,武汉理工大学硕士毕业论文
”,在这种形势下,比较法逐步成为我国房地产估价工作采用的最主要方法已成必然。研究如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为我国房地产评估界迫切需要解决的问题。市场比较法的难点在于以下三个方面:⒎康夭纯鎏卣饕蛩氐牧炕⒖杀仁道难∪为了克服市场比较法的上述难点,不断有学者引入各种数学模型,如层次分析法、多元线形回归分析、模糊综合评价法、享乐评价法,人工神经网络等等进行探讨。但这些方法的研究要么不能从根本上解决问题,要么把简单的问题复杂化,不便于房地产估价人员操作,不具有实用性。早在大约年前,虲就根据“聚类分析”从相关矩阵中提取相互相关的组。从那是以来,聚类分析的方法有了很大的发展,并已经在很多领域如地球科学、生态学、生物地理学、医学、气象等领域得到了有效的应用国内学者对聚类分析的研究也有长足的进步。方开泰、潘恩沛的著作《聚类分析》刂食霭嫔瓿霭虽然是以地质学为背景的,但书中各种算法,对于生物学、医学、气象学以及其他一切涉及到分类的学科都是使用的。李相镐等人编著的《模糊聚类分析及其应用》笾菘萍汲霭嫔瓿版樯芰四:劾喾治龅幕痉椒ê陀τ贸晒⒍越衔I钊氲木劾辔侍饨行了系统的介绍⋯。高新波编著的《模糊聚类分析及其应用》靼驳缱涌萍即笱С霭嫔年出版腔诘缱蛹扑慊:劾喾治觯低车芈凼隽嘶谀勘旰:类的基本理论、方法,以及现存的许多开放性的问题与初步的研究