文档介绍：春天在哪里?
国际山海养生休闲目的地
——大理海东新城项目定位及启动住宅区发展建议
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企业与项目战略解读
关键词:获取土地、财务平衡、低成本启动、一级开发获利
序:
基于20㎞²的功能定位:国际养生度假目的地、四养为引擎
大理想國·海東新城
山水养眼:
坐拥苍山洱海,风花雪月山水石树
运动养身:
27洞高原山地高尔夫球场、山地运动基地、医疗护理中心
文化养性:
大理多民族文化、山海文化
公益养心:
亚布力夏季论坛、低碳环保中心
——以“养生”为主题、“四养”为引擎的国际山海养生目的地
养生目的地
成规模的开发体量
完善的商业商务配套
最好的医疗护理服务
创新性服务模式
生态绿色规划设计
精彩纷呈的养生氛围
丰富的产品组合
星级标准的物业服务
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启动战略:低成本启动、财务平衡、样板示范、圈取土地
低成本启动
财务平衡
首批启动部分别墅(832亩内)、酒店(832亩外)、一个高尔夫球场(832亩外),通过住宅的变现,酒店和球场的配套完善支持后期开发。
圈取土地
通过示范样板区的建设,为项目树立市场形象和市长形象,实现获取6500亩土地甚至20平方公里土地的愿望。
通过启动区回收资金滚动开发832亩;通过832亩开发,获得拿下6500亩土地的资金,包括租赁费用(高尔夫球场用地)、托管费用(社会用地)、招拍挂费用(建设用地)。
样板示范
将832亩和6500亩的土地,打造成为我们项目的示范样板区和浓缩版,将整个项目的理念在6500亩里面呈现出来,树立项目高度和标杆效果。
圈地从小到大
盈利由慢到快
0亩————832亩—————6500亩—————20平方公里———————更多
832亩
6500亩
20平方公里
更多
—销售赚钱—————销售运营一起赚钱————赚取土地增值价值————
0
———————————2011———————201x——
盈利:前期物业销售、后期土地溢价
愿景:高层级度假模式,体现生活方式与生命体验的新城
一级形态:
分离产业形态
二级形态:
多元产业形态
三级形态:
一体化产业形态
(或目的地形态)
四级形态:
度假产业形态
五级形态:
生命体验形态
观光、游乐为核心,各自独立;
满足多种需求各类产品出现,形成观光、游乐、美食、修学、康体、娱乐、其它休闲等多元结构形成;
以旅游目的地为核心打造的一个旅游多要素、多层面混合的进行区域开发的形态;
一种高级度假形式的城市,体会新的生活方式和生活形态,体验生命的快乐。
新的生活方式,生命体验
度假产业集合存在,多维度的度假综合体;
通过前期沟通,形成项目开发的共识:
以832亩地块别墅、延伸地块进行特色酒店、高尔夫开发启动项目开发。
我们的意见:
1、832的物业开发兑现价值。
2、酒店和高尔夫的开发溢价土地。
以酒店、高尔夫推动物业增值。
以酒店和高尔夫实现利润并进一步圈地。
以酒店和高尔夫形成区域度假养生氛围、
打造区域特色及吸引力。
高尔夫
酒店
增值
物业开发
市场条件
现状条件
立足整体规划和战略考虑832启动区:
市场分析
地块分析
客户定位
产品建议
报告思路:
市场分析
战略理解
竞争分析
启动战略
启动区建议
营销构想
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市场分析
我们面临怎样的市场?宏观情况如何?大理旅游度假发展的机会和潜力在哪里?大理地产市场发展的现状如何?项目的发展面临哪些竞争对手?
关键词:宏观市场状况、大理旅游度假、大理地产市场、地产调控影响
国家经济的快速增长,人们对于旅游及旅游度假置业的需求都迅速增长
国内
深圳
上海
珠三角、长三
角、京津塘
中等规模
以上城市
洲际旅游开始出现
出现到周边国家旅游的热潮
旅游大众化、普遍化,国内旅游兴旺
开始出现旅游需求
发展特征
在度假地置业
在度假地投资、
置业
购买休闲度假产品
本地置业
置业特征
5000以上
3000-5000
1000-3000
300-1000
人均GDP
(美元)
减缓发展阶段
平稳发展阶段
快速发展阶段
启动阶段
发展阶段
世界旅游组织认为,当人均GDP达到3000美元以上,人们开始寻求在旅游度假地置业
目前中国几个主要城市圈的人均GDP都在5000美元以上,中国旅游度假置业的需求从2000年前后起步,现已步入发展阶段;
中国房地产的全国性涨价现象,房地产成为新的投资品(不再是过去传统认识的消费品观念),加速了在异地置业、投资的热潮,使旅游度假产品成为新的置业热潮;
3000US$
5000- US$
300US$
1000US$
宏观市场