文档介绍：博学仕邸营销策划书雅鲁藏布策略部目录:第一部分项目SWOT分析……………………………………………………………3第二部分项目市场定位……………………………………………………………14第三部分规划建议…………………………………………………………………22第四部分价格策略…………………………………………………………………30第五部分总体营销推广策略………………………………………………………37第六部分广告策略和媒介组合……………………………………………………38第七部分分阶段营销推广方案……………………………………………………42第八部分展示中心布置建议………………………………………………………60附:)项目位置本项目位于湖景花园项目西北角,占地面积2000多平方米,拟建筑面积30000平方米,北临琥珀山庄,东、南靠湖景花园,西接黄石二中2)项目周边配套黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等3)项目区位图4)项目北向现状图:、优势1)本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中,三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。2)自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。3)毗邻大盘湖景花园,可以利用其小区配套,充分容入小区的社区生活。4)毗邻琥珀山庄,该项目形象好,能提升区域内项目价值。5)虽开发商开发经验少,但由专业咨询公司全面操作,具有开发专业优势。6)规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。W、劣势1)相对于区域内竞争项目,本项目地段相对较偏。2)项目周边目前状况(环境、配套)较差。3)区域内小户型同质产品竞争激烈。4)本案相对独立,发挥空间小。O、机会1)城市中心的转移,尤其是市政部门的落户,将带动整片区域的发展。2)黄石市二中陪读家长较多,巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。3)好的教育配套环境为本案提升附加价值。4)区域内小户型有一定的市场需求。T、威胁1)项目周边楼盘较多,且多为大盘,竞争激烈。2)整个区域项目推出时间(同期、二期推出)的接近,加大竞争。3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。)城市中心的逐步转移,将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。2)大冶市有约30%的人群欲在团城山区购房(黄石市场调查结果)。3)区域内楼盘销售情况较好,在正常销售周期内,当前在售项目销售比例基本在80%以上(市场调查结果)。4)二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房(调查显示约1500学生/年)。5)本案临近二中,部分父母考虑为小孩提供好的教育环境,将在本区域购房。—140的纯多层住宅开盘价2100,目前均价2500二室二厅88㎡已经售完,三室二厅96-140㎡销售98%处于杭州西路和桂林南路交汇处,周边交通和配套好,背靠柯尔山,小区内商业配套不完善,.,二室二厅一卫,户型设计不合理,动静不分离,干湿不分离目前均价2600二室二厅93㎡已经售完,三室二厅125-142㎡销售98%,复式200㎡销售少量处于杭州西路,地段好和商业价值高,交通便捷,配套完善户型不合理, 7万平米一期已售完交房,主推二期电梯房,,目前户型价格未知,二期面积从50-200均有2200起价,目前均价2400元一期已售完交房项目一期已经售完,毗邻黄石二中前门周边交通和生活配套一般,50米左右,在美尔雅厂对面,,体量小,观湖景较好湖景花园桂林西路和广州路交汇处 20万平米89-118㎡三房,一期6+1多层,6栋,二期7栋加南部商住14栋,三期中央小学,14栋6+1住宅,高层1栋,一期均价2200元/㎡一期三栋定向456号楼预约登记,近期发售二中配套多升值景观百事威尊邸杭州西路与石应湖交界处 110-130㎡主力,入户花园,功能分区,电梯房1栋2户,全透明观光,预计均价2500元/㎡处于项目基础工程阶段,3个月后开始发售水景地段相对较差