文档介绍：博学仕邸营销策划书雅鲁藏布策略部2007年5月目录:第一部分项目SWOT分析……………………………………………………………3第二部分项目市场定位……………………………………………………………14第三部分规划建议…………………………………………………………………22第四部分价格策略…………………………………………………………………30第五部分总体营销推广策略………………………………………………………37第六部分广告策略和媒介组合……………………………………………………38第七部分分阶段营销推广方案……………………………………………………42第八部分展示中心布置建议………………………………………………………60附:)项目位置本项目位于湖景花园项目西北角,占地面积2000多平方米,拟建筑面积30000平方米,北临琥珀山庄,东、南靠湖景花园,西接黄石二中2)项目周边配套黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等3)项目区位图4)项目北向现状图:、优势1)本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中,三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。2)自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。3)毗邻大盘湖景花园,可以利用其小区配套,充分容入小区的社区生活。4)毗邻琥珀山庄,该项目形象好,能提升区域内项目价值。5)虽开发商开发经验少,但由专业咨询公司全面操作,具有开发专业优势。6)规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。W、劣势1)相对于区域内竞争项目,本项目地段相对较偏。2)项目周边目前状况(环境、配套)较差。3)区域内小户型同质产品竞争激烈。4)本案相对独立,发挥空间小。O、机会1)城市中心的转移,尤其是市政部门的落户,将带动整片区域的发展。2)黄石市二中陪读家长较多,巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。3)好的教育配套环境为本案提升附加价值。4)区域内小户型有一定的市场需求。T、威胁1)项目周边楼盘较多,且多为大盘,竞争激烈。2)整个区域项目推出时间(同期、二期推出)的接近,加大竞争。3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。)城市中心的逐步转移,将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。2)大冶市有约30%的人群欲在团城山区购房(黄石市场调查结果)。3)区域内楼盘销售情况较好,在正常销售周期内,当前在售项目销售比例基本在80%以上(市场调查结果)。4)二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房(调查显示约1500学生/年)。5)本案临近二中,部分父母考虑为小孩提供好的教育环境,将在本区域购房。,目㎡已经和桂林业配半山华为面积区间80区杭州亩平米前均价售完,南路交套不府—140的纯多层西路特2500三室二汇处,,-140通和配㎡销售套好,98%背靠柯尔山,二室二厅93处于杭㎡已经州西主力户型为三室售完,路,地户型二厅二卫,,户型目前均山水明厅125商业价理,路亩平米设计不合理,动价2600城-142值高,价格静不分离,干湿㎡%,捷,配复式套完善200㎡销售少量项目一期已经售完,,目前户型价,目前前门和生售完交门第南路交平米均价50米活配房界处2400元左右,套一在美尔般,雅厂对面,,体量小,观湖景较好89-118㎡三一期房,一期6+1三栋定桂林西多层,6栋,二向二中一期均湖景花路和广20万期7栋加南部商456号配套多价2200园州路交平米住14栋,三期中楼预约升值元/㎡汇处央小学,14栋6登记,景观+1住宅,高层1近期发栋,售百事威杭州西110-130㎡主预计均处于水景地尊邸路与石力,入户花园,价2500项目基外露观段相应湖交功能分区,电梯元/㎡础工程光梯对较界处房1栋2户,全阶段,会所等差透明观光,:适应消费者团城山区域购房需求,适应黄石市城市发展规划随着黄石市市委市政府迁移到团城山区,将带动整个城市的居住中心和商业中心向此区域的转移。市中心部分住户及大冶和周边区域的住户向未来的城市中心转移,市场需求巨大,同时,新开发的大盘及即将开发的大盘较多,竞争也比较激烈。