文档介绍：08目标解析07回顾本体分析市场分析客体分析项目属性点对点分析产品特征宏观大势分析竞争市场盘点客户特征承受力分析房源偏好价格研判&&08目标解析2007年8月11日,首次开盘,推出100套亲地洋房,开盘两周去化70%,至11月底已去化所有可售房源。。2007年12月1日,小高层开盘,推出2#、4#、10#楼,180套全景公寓,开盘当天去化30%。2007年12月15日,全景公寓加推9#、10#,截至12月31日,去化138套,约75%。。一品漫城总体销售情况良好,在同期市场中首屈一指,。07回顾-漫城大事记7月8月9月10月11月12月项目目标工程进度重大节点营销动作销售进度资金状况年内回笼资金5亿至春节前,小高层回笼资金2亿7月25日,景观大道、会所、毛坯样板展示到位8月底,精装洋房样板展示12月底,小复式样板展示11月底,精装公寓样板展示10月中旬,小高层1期结构封顶8月8日内部客户认购8月11日,洋房对外公开,,,房展会加推5#9#无广告投放,累客手段:路演(证大及六百)锁客手段:建国宾馆客户见面会报纸广告出街,建立以“漫生活”形象为主题的系列风格43#44#精装洋房开售《小高层价格报告》制定价格及推售策略十一房展会推售精装花园洋房解放报、地产星空、新民晚报,系列软文及形象硬广,效果甚微更改报纸广告风格,以明确产品卖点为主,,100套毛坯洋房开盘,两周去化70%开发商控制销售速度,无大推广动作,?号公开精装洋房,至?,小高层集中开盘,当天去化28%20天去化73%“外郊环”的价格极限?客户如何吸引中高层次的全市客户?品牌怎样的品牌形象可带动价值最大化?目标分解强化版块的“近城”优势实现“都市住宅”的高价值。以城市中产客户为目标,建立符合中产需求的生活方式制造都市大盘的影响力高起点、强展示、唯一性07回顾花园洋房推售开盘结果开盘签约30套,30%签约率实现底价11000元/平米签约41套,签约率42%实现均价11297元/,已售磬,共141套,98%.#4#10#180套房源加推5#9#126套房源137套,45%:194组实到:%三重推广:房展会+路演+报纸价格拉升及房贷新政的双重影响,成交速度明显变缓;成交63套成交20套,退房6套当天成交60套6号1号2号5号3号4号7号8号9号10号07回顾定价体系调整07销售结语及需解决的问题销售成绩蜚然:在渐入淡市的年末,一品漫城全景公寓以毛坯13500均价入市,开盘当天成交60套,去化33%,开盘三周去化132套。综合价格与速度因素,一品漫城的高层推售情况均好于竞争对手。走入政策影响困境:07年的花园洋房销售抓住了市场走强的机遇。但全景公寓的成交量则受政策影响和竞争对手挤压较大;虽然价格逐步提升,但已近市场接受极限。客户美誉度已经建立:一品漫城的客户美誉度较好,社区的大盘形象和轨道优势是客户对项目的最大价值认同点。项目品牌需继续提升客户来源需更为广泛价格体系需更为严谨2008,将有怎样的漫城?时间目标:至08年8月前,完成小高层100%去化资金目标:08年整盘销售12个亿08年小高层总销6亿元价格目标:毛坯均价>13700元/平米(目前销售均价)价格实现稳步提升营销目标:巩固品牌影响力,成为轨道大盘标杆2008目标目标解析7月底前完成小高层100%去化存量约42000m2,约440套房源,5个月时间去化月均去化8400m2,,去化37套,该速度仅为目标的1/3小高层实现6亿元销售目标小高层存量约42000m2,实现毛坯均价13740元/平米,精装均价约15740元/平米已售毛坯均价13608元/平米,精装均价15548元/平米考虑新推楼栋情况,及平衡速度与价格的关系,,以25000元/平米计,,以18000元/平米计,%去化