文档介绍：天津英才武清项目整体定位与功能定位研究报告
项目顾问工作阶段划分
2008/09/16
2008/09/28
工作
成果
区域宏观经济背景研究
区域土地市场
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
问卷调查
市场分析
客户分析
项目定位
功能分区
开发分期
项目本体条件分析
城市规划及其他项目背景研究
京津两地大市场分析
区域价值研究
类似区域发展案例借鉴
土地价值评估
第二阶段(中期)
项目整体定位与功能定位
第一阶段
项目市场调研
城市房地产市场分析
相关物业市场分析
客户分析
12个日历天
31个日历天
2008/11/06
7个日历天
第三阶段(终期)
提交终稿
根据客户建议深化研究,完善报告
提交整体报告(终稿)
2008/11/12
在过去的一个多月里,世联专案组进行了如下调研与研究工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
武清区,天津市,北京市宏观经济情况
武清区,天津市,北京市城市发展现状
武清区,天津市,北京市城市总体规划
武清区,天津市,北京市房地产市场状况
城市背景分析
目标市场与客户的集中分析
项目本体分析
20位目标消费者深度访谈(包括北京、天津、武清三地)
16位专业人士访谈(包括政府部门、开发区、世联天津分公司项目主策)
27位销售人员访谈
29个天津住宅在售项目
7个北京周边住宅在售项目
(包括武清、西青、河西、津南、宝坻、北辰、廊坊)
地形地貌状况
地块资源状况
地块开发限制条件分析
目标消费者价值取向和置业倾向的分析
项目竞争策略初探
宏观经济背景分析
城市发展趋势探讨
市场特点分析
目标购房人置业特点分析
区域竞争态势分析
进行的分析
问卷
消费者对武清的认知度
消费者对京津一体化的认知度
武清本地消费者置业关注点和客群特征
天津远郊消费者置业关注点和客群特征
北京远郊消费者置业关注点和客群特征
武清区国土资源局访谈
武清区规划局访谈
武清区发改委访谈
武清区房管局访谈
武清区教育局访谈
武清开发区访谈
天津大学教授访谈
世联天津分公司访谈
本次汇报内容
项目本体及目标
前期沟通共识的回顾
房地产市场分析
需求研究与整体定位
案例研究与发展愿景
规划布局与功能定位
地块评估与取地建议
5
一、项目本体及目标
区位条件——项目位于天津北部远郊区县武清区,是京津走廊上的重要交通节点,距北京市区70公里,天津城区30公里
武清区为天津北部远郊区,毗邻北京,是京津走廊上重要的交通节点;
武清城区距北京市区70公里;六环40公里;距天津外环20公里;城区30公里。行车到天津市区40分钟,。
项目行政隶属天津市武清区下朱庄街道办,下朱庄街道办南临天津环城区北辰、北临武清城区杨村。
武清
静海
宝坻
宁河
蓟县
北辰
西青
东丽
津南
汉沽
塘沽
大港
本案
武清县城距各地距离:
距天津:外环:20km;
市区:30km;
机场:35km;
港口:71km;
距北京:六环:40km;
市区:71km;
首都机场:90km。
外部交通——项目所在区域路网体系密集,对外交通十分便利,有多条高速公路和铁路穿行于区域,是京津城际铁路唯一的经停站
4条铁路:
京津城际铁路、京蓟铁路、京山铁路、京九铁路
7条高速:
京沪蓟塘联络线、京津塘高速公路、京津塘高速二线、京沪高速公路、津福高速、京津南通道、津保高速公路
24条公路
京津塘高速
京沪高速
京津塘高速二线
京沈高速
津保高速
京津公路
津福公路
津蓟铁路
武清站
京山铁路
京津城际铁路
京九铁路联络线
以“九横九纵”为骨架的路网贯通工程基本建设完成,到2007年底,全区的公路总里程达到2103公里,公路密度达到132公里/百平方公里。
交通体系
四至及周边情况——项目北接武清城区,西临北运河,南靠北辰区,东邻京山铁路与京津公路,总占地面积12000亩,其中本次研究范围约6000亩
静湖花园
下朱庄街道办
华北城
尿素厂
钢管总厂
黄庄街道办
第六城
拦河大坝
高压线走廊
北运河
本项目研究范围
内部情况——区域内部包括6个行政村,地势平坦,现状为大量鱼塘和农田,地块西侧的北运河是唯一自然资源;内部交通由运河河堤、贯穿项目南北的唯一主干道以及众多乡村小道组成,现状进入性较差
北运河资源
内部植被丰富
区域地势平坦
区域水系发达
拆迁情况:6个行政村中的南北辛庄已经完成拆迁,下朱庄村正在拆迁
南北辛庄已拆迁,正在建设回迁房
下朱庄中心小学
鱼塘
利用再造水资源,打造“环岛”意向, 规划为土地增值。
一级开发分期配合政府土地出让,最大化兑现土地价