文档介绍：组长:张焕焕组员:张雪中国房地产政策演变30年中国房地产业自诞生开始,由于其在国民经济中的重要地位和作用,一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段,可以分为两大类,一类是法律、行政等硬性强制手段,另一类则是税收、信贷等软性引导手段。由于房地产业是资本密集型产业,投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此,国家在信贷政策方面的引导,往往是极为行之有效的调控手段。当然,由于房地产市场的复杂性,国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时,往往采取“组合拳”的形式,即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。到目前为止,中国房地产宏观调控政策,根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度,大致可以分为以下五个阶段:第一阶段以1986年住房改革开始,到1998年之前,是房地产市场的萌芽和起步阶段,国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。第二阶段1998年到2002年,吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训,国家开始谨慎展开宏观调控,政策导向还是以规范市场为主,兼有部分鼓励政策。第三阶段2003年到2005年,随着各大城市房价开始进入上涨通道,国家对房地产业的态度由支持转为警惕,宏观调控政策开始第一次转向以稳定房价为目标。第四阶段2006年到2008年6月,全国各地房价飞涨,开始影响民生,国家开始加大宏观调控力度,打出一系列“组合拳”,政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。第五阶段2008年9月至今,美国次贷危机演变为全球性金融危机,为确保经济发展,抵御金融危机,国家宏观调控政策再次转向为扶持,目前宏观调控仍处在这一时期。总结在我国很多地方,都把房地产作为支柱产业来发展。第一,房地产业产业链长,关联度高,产业拉动能力极强,除了自身的发展,还可以带动如建材,家装等很多相关产业的发展,对GDP的快速增长有强劲的拉动作用。第二,房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设,提高土地使用价值,对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三,在整个房地产建设交易的过程中,政府得到的土地出让金,各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30~40%左右。如果再加上占房地产价格20~40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50~80%。如此,房地产业给地方政府带来如此巨大的好处,难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度,对房地产业的过热投资不是遏制,而是采取默许甚至是鼓励的态度。实际上我国住房消费水平已明显提前,住房自有率,住房人均面积甚至超过了很多发达国家。从中国房地产市场现实国情看,人多地少,人口数量继续增加,经济高速增长,城市化进程加速,家庭规模化小型化,超前消费意识形成等等因素相互作用,导致需求膨胀,而且具有相当的刚性,不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者完全是在投资或者说是投机的心理驱使下,在房价的高峰期蜂拥而上,导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继,出于“羊群效应”,大量资金源源不绝进入中国房地产市场,如是恶性循环,炙手可热的房价便可以得到理解了羊群效应:羊群是一种很散乱的组织,平时在一起也是盲目地左冲右撞,但一旦有一只头羊动起来,其他的羊也会不假思索地一哄而上,全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。因此,"羊群效应"就是比喻人都有一种从众心理,从众心理很容易导致盲从,而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。讨论题一:,(1)从政策问题的性质来分析,结合案例我们可以看出,“限购令”涉及多方面的利益分配问题并关系到住房民生问题,所以执行难度较大。(2)从政策对象行为的多样性来分析,政策所要规范的政策对象的行为种类越多,越难以制定出统一的标准来约束其行为,政策执行的成效必然会受到影响。从案例中我们可以看出,购房者的行为需求有很多,“限购令”很难同时满足多个方面的要求,所以政策的执行必定会受到影响。(3)从政策对象的规模来看,政策所涉及的政策对象规模越大,政策执行就越困难。结合案例我们看出“限购令”所涉及的政策对象的种类繁多且其利益冲突,所以政策执行比较困难。,(1)政策缺乏合理性,有待完善。(2)限购令政策比较模棱两可、含糊不清,从而使得地方政府变相出台“限价令”抵制。(3)政策不够稳定,结合案例,住房城乡建设部公布新增限购城市名单,各地也在不断地出台限购政策细则,可见,政策的执行还在发展阶段,目前还没有达到稳定阶段。,政策对象的价值取向会影响公共政策的执行。投资性购房者考虑的是投资带来的利润,住房刚性需求者考虑的是最基本的住房保障问题,地方政府考虑的是政府的利益,各方的利益取向不同,导致政策被接受的程度