文档介绍：◎项目类型定位:商业投资型地产。◎项目品牌定位:东营商业地产的引领者。◎形象推广定位:城市名片,生态商业MALL聚合体。◎销售目标定位:本地销售为主,外地投资者为辅。◎销售方式定位:独立销售为主,产权式销售为辅。◎商业业态定位:生态主题商城+风雨廊环水岸景观步行街+超炫美食街区。◎商业主题定位:生态—休闲—体验式购物公园。第一部分:项目整体回顾一、项目一期回顾:(一)项目定位站在环渤海湾上的地标高度,结合东营城市特点,项目组确定了银座城市广场的核心定位:[20万M2环渤海首个纯生态公园式SHOPPINGMALL]项目细分定位:特色餐饮区一层:精品街二层:服装三层:妇婴用品产权式商铺(二)业态分配:通过功能分区,强化各栋、各层商铺的商业价值。分区形成后,强化商铺在经营过程中的目标消费,引导消费者到各功能区去消费,处理好了人流分配问题,解决了项目的人流死角,弱化了投资人士对三四层商铺的抵触情绪,促进了三四层商铺的销售。项目组经研究,综合了各影响因素,制定了如下业态布局:(三)一期畅销原因:(产品硬件方向)1、单户面积小,总价低,投资客易于接受。2、框架结构,店铺可自由组合,经营自由度高。3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计,有效的引导人流,避免出现死角铺。减少高层商铺所受楼层影响。4、充分利用景观因素,增加体验点,增加商铺吸引力。5、商铺功能分区明确,业态划分合理。一期成功销售的经验,在二期应延续下去:商铺小型化——加速销售速度;采用内街,增加公共楼梯——避免死角铺;增加商铺体验点——与周边项目相区别,增加项目吸引力;明确划分商铺业态——有效引导人流,增加商铺人气。(四)销售回顾:销售期总套数销售套数销售比例总面积销售面积销售比例总金额销售金额销售比例2006年6月22日——2006年11月30日38429477%%193333834**********%二、项目二期延伸1、品牌延伸:银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定,二期应继续巩固银座实力对项目的有力影响。2、客户延伸:一期销售迅速,项目宣传力度不够集中,西城潜客户尚待开发。3、业态延伸:一期设置了购物商街和小型餐饮商街,满足一期购物’餐饮的需要;二期以精品餐饮和娱乐为主。打造餐饮+娱乐的一站式MALL形象。第二部分:市场调查与分析(一)普通商业1、东营整体经济形态及消费情况:东营,是环渤海湾畔崛起的石油之城。20世纪70年代,由于石油产业的飞速发展,东营的经济得到了腾飞。一跃成为山东省消费能力第一的城市。西城以油田指挥部为基础建立起来,属于老城,人口、商业集中;东城是90年代中期才开发建设,环境好,道路宽,规划整齐,但人口少,商业不发达。外资引进等新项目,大多集中在东城开发区。随着经济水平的提高,东营除了石油化工及相关行业,其他如物流、农业、建材、生态旅游也得到了长足发展。作为山东省的二线城市,东营的经济水平和居民消费能力居于山东前列,但另一方面,由于城市发展过快,商业尚不完善,生活不方便。2、消费者消费习惯分析:东营人均收入高,其中高收入群体集中为:油田员工、地方事业单位人员和个体经营者。其中个体经商者和事业单位的总体收入高于油田员工。事业单位工作人员多为外来人员,个体经营者多为近几年暴富者,他们普遍投资意识强,并倾向于投资房地产,这部分人群大多拥有两处甚至更多住宅,由此投资矛头转向商铺。由于城市发展较晚,高收入群体消费意识不够成熟,跟风性消费、盲目性消费比较严重;看重个人享受,认同品牌,以显示个人身价。东营生活节奏较慢,高收入群体普遍注重享受:比如东营高档餐饮经营火爆,各种美容健身大行其道等等。3、东城新新经济中心的形成及发展趋势:东城新区人口尚不足10万,环境好,城市规划先进,东营人普遍看好东城发展,但介于生活配套不够全面,商业尤其不够发达。不少东营人拥有东城住宅,但还是选择在西城居住,致使东城人口不够集中,这对发展商业是不利的,商业的发展滞后也直接导致东城人口不够密集。随着政府机构的东迁,和各种商业项目的介入,人口聚集已成必然。百货大楼东城店的顺利开业证明了东城人需要就近的商业,城市规划的商业中心已初步形成。(二)娱乐业1、东营娱乐业现状东营娱乐业集中分布在西城的青岛路、淄博路、西三路。青岛路原为东营高档餐饮一条街,后因此道路改为单行线,人流受到较大影响,从而引入美容美体等等。淄博路、西三路济南路为新兴的娱乐业聚集的商街。业态青岛路高档餐饮、休闲餐饮、酒吧、美容美体、网吧西三路K歌房、跆拳道馆、美容美体济南路美容美体、健身房由于治安状况和居民生活习惯等因素,东营夜生活较匮乏,这对集中于夜间的娱乐业经营有一定影响。名称行业面积需要楼层租/买客户备注现有需求现有需求龙尚跆拳道健身700-8001000以上1-2考虑高层租孩子