文档介绍：2007年东营银座城市广场二期策划方案
东营银座城市广场二期策划方案
——三强房产机构
◎项目类型定位:商业投资型地产。
◎项目品牌定位:东营商业地产的引领者。
◎形象推广定位:城市名片,生态商业MALL聚合体。
◎销售目标定位:本地销售为主,外地投资者为辅。
◎销售方式定位:独立销售为主,产权式销售为辅。
◎商业业态定位:生态主题商城+风雨廊环水岸景观
步行街+超炫美食街区。
◎商业主题定位:生态—休闲—体验式购物公园。
第一部分:项目整体回顾
一、项目一期回顾:
(一)项目定位
站在环渤海湾上的地标高度,结合东营城市特点,项目组确定了银座城市广场的核心定位:
[20万M2环渤海首个纯生态公园式SHOPPING MALL]
项目细分定位:
特色餐饮区
一层:精品街
二层:服装
三层:妇婴用品
产权式商铺
(二)业态分配:
通过功能分区,强化各栋、各层商铺的商业价值。分区形成后,强化商铺在经营过程中的目标消费,引导消费者到各功能区去消费,处理好了人流分配问题,解决了项目的人流死角,弱化了投资人士对三四层商铺的抵触情绪,促进了三四层商铺的销售。
项目组经研究,综合了各影响因素,制定了如下业态布局:
(三)一期畅销原因:(产品硬件方向)
6>1、单户面积小,总价低,投资客易于接受。
2、框架结构,店铺可自由组合,经营自由度高。
3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计,有效的引导人流,避免出现死角铺。
减少高层商铺所受楼层影响。
4、充分利用景观因素,增加体验点,增加商铺吸引力。
5、商铺功能分区明确,业态划分合理。
一期成功销售的经验,在二期应延续下去:
商铺小型化——加速销售速度;
采用内街,增加公共楼梯——避免死角铺;
增加商铺体验点——与周边项目相区别,增加项目吸引力;
明确划分商铺业态——有效引导人流,增加商铺人气。
(四)销售回顾:
56%
108806724
193333834
59%
191643>.81
77%
294
384
2006年6月22日——2006年11月30日
销售比例
销售金额
总金额
销售比例
销售
面积
总面积
销售比例
销售套数
总套数
销售期
二、项目二期延伸
1、品牌延伸:银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定,二期应
继续巩固银座实力对项目的有力影响。
2、客户延伸:一期销售迅速,项目宣传力度不够集中,西城潜客户尚待开
发。
3、业态延伸:
一期设置了购物商街和小型餐饮商街,满足一期购物’餐饮的需要;
二期以精品餐饮和娱乐为主。
打造餐饮+娱乐的一站式MALL形象。
第二部分:市场调查与分析
(一)普通商业
1、东营整体经济形态及消费情况:
东营,是环渤海湾畔崛起的石油之城。20世纪70年代,由于石油产业的飞速发展,东营的经济得到了腾飞。一跃成为山东省消费能力第一的城市。西城以油田指挥部为基础建立起来,属于老城,人口、商业集中;东城是90年代中期才开发建设,环境好,道路宽,规划整齐,但人口少,商业不发达。外资引进等新项目,大多集中在东城开发区。随着经济水平的提高,东营除了石油化工及相关行业,其他如物流、农业、建材、生态旅游也得到了长足发展。
作为山东省的二线城市,东营的经济水平和居民消费能力居于山东前列,但另一方面,由于城市发展过快,商业尚不完善,生活不方便。
2、消费者消费习惯分析:
东营人均收入高,其中高收入群体集中为:油田员工、地方事业单位人员和个体经营者。其中个体经商者和事业单位的总体收入高于油田员工。
事业单位工作人员多为外来人员,个体经营者多为近几年暴富者,他们普遍投资意识强,并倾向于投资房地产,这部分人群大多拥有两处甚至更多住宅,由此投资矛头转向商铺。
由于城市发展较晚,高收入群体消费意识不够成熟,跟风性消费、盲目性消费比较严重;看重个人享受,认同品牌,以显示个人身价。
东营生活节奏较慢,高收入群体普遍注重享受:比如东营高档餐饮经营火爆,各种美容健身大行其道等等。
3、东城新新经济中心的形成及发展趋势:
东城新区人口尚不足10万,环境好,城市规划先进,东营人普遍看好东城发展,但介于生活配套不够全面,商业尤其不够发达。不少东营人拥有东城住宅,但还是选择在西城居住,致使东城人口不够集中,这对发展商业是不利的,
商业的发展滞后也直接导致东城人口不够密集。
随着政府机构的东迁,和各种商业项目的介入,人口聚集已成必然。百货大楼东城店的顺利开业证明了东城人需要就近的商业,城市规划的商业中心已初步形成。
(二)娱乐业
1、东营娱乐业现状
东营娱乐业集中分布在西城的