文档介绍：当前房地产业宏观调控的形势与政策取向
当前房地产业宏观调控的形势与政策取向

董藩教授

(北京师范大学房地产研究中心)

一、关于前一段房地产宏观调控的评价
总体判断:出发点是6>对的,但依据和思路是错的;原则是对的,但某些政策、措施是错的;所以决心是很大的,但效果是很差的
??市场处于虚幻状态,观望成潮,持续时间太长
??从2005年到2007年底,想控制房价和需求,但二者均节节升高;2008年开始又出现了需求“沉淀”状态,交易量锐减,威胁到国民经济安全
??从2005年到2007年上半年,相对于需求增长幅度来说,供给相对下降;2007年下半年后供应增加,再加上2008年后突陷买方市场状态,供应显得过剩
??行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分,甚至观点相左,既影响了宏观调控的效果,也扰乱了舆0>论
??在行政问责制的压力之下,地方政府出现了一些明显错误的认识甚至违法的行为
??舆论上有些混乱,各界不一致甚至严重矛盾的看法明显增加——
▲百姓与政府之间
▲百姓与开发商之间
▲百姓内部有房者与无房者之间
▲开发商内部
▲中央政府与地方政府之间
▲政府管理部门之间
▲政府与开发商之间
▲学术界与开发商之间
▲学术界与政府之间
▲学术界与需求者之间
▲学术界内部
二、房地产宏观调控是怎样“误入歧途”的?
??未联系产业周期理论来分析房地产供给与需求问题,未认识到当前房地产业发展的特殊阶段
产量
ⅠⅡⅢⅣ
时间

Ⅰ:孕育期Ⅱ:成长期Ⅲ:成熟期Ⅳ:衰退期
??将国民经济协调发展简单理解为各产业齐头并进,不承认主导、先导产业在投资需求上的特殊地位;
图2:木桶原理1 图3:木桶原理2
种植业
纺织工业
房地产业
??未联系当前房地产的需求来分析房地产供给问题,将二者割裂开来研究
图4:供小于求图5:供大于求
供给
需求
危
险
啊
供给
需求
危
险
啊
图6:供求割裂图7:供求联系、平衡
供给
需求
啊!!!!!
供给
需求
这样就好了
??不了解当前房地产需求爆发的国情背景、制度背景和意识背景,未能科学引导和抑制
图8:房地产需求爆发
??全民性沿用马克思的劳动价值论来看待房价与成本的关系,导致对开发商的反感和敌对情绪泛滥
▲马克思劳动价值论的形成背景及含义
▲劳动价值论在中国的传播及影响
▲劳动价值论在房地产认识领域的表现以及危害
★基本表现:“暴利论”
★危害一:要求公布商品房成本(南京、盐城、福州已公布)
★危害二:实施限价房
★危害三:要求集资建房,单位自建房回头,发动“不买房运动”和“万人购房团”
★危害四:全民性仇视房地产业,政府受到舆论要挟,出台了一些不当政策,严查开发商(捂盘惜售、内部交易等),地方政府救市受到指责
??弄错了空置面积的含义和空置率的公式,直接导致高层对房地产宏观形势的错误判断
▲空置面积是指开发商手中竣工验收但尚未出售或出租的建筑面积。
▲空置面积并不等于卖不掉的面积,更不能简单地同“浪费”、“过剩”和“市场消化不了的面积”划等号。
▲如果以1年作为考察期,在正常市场条件下情况,一半多的“空置面积”是可以卖掉的;如果以2年作为考察期,在正常市场条件下,三分之二甚至更高比例的“空置面积”是可以卖掉的。对商品房这种商品来说,销售周期为一、两年十分正常。
▲“空置面积”考察的完全是开发领域的投资回收情况,与买了住不住、租不租毫无关系。
▲“空置面积”不是越小越好,应有一个合理的比率; “空置面积”不会为零,商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。
▲空置率在计算方法上再次出现严重的、令人不可思议的错误。
★现行方法误用当年商品房竣工面积代替所有存量房屋面积,分母无意中缩小了十几倍甚至几十倍。
★%,%;空置率数值其实不足1%;%,% 。
★按科学算法香港基于大陆含义的私人住宅空置率1979~%,大约仍是我们的三、四倍! %,%。这个数据表明,与香港相比,至少大陆一级市场上可用于出售的住宅面积是严重不足的。
*2000及2001年的数字是包括村屋在内。而2002至2004年的数字则不包括村屋。
▲央行在对高房价成因认识不够充分的情况下,错误地认为:空置率已经太高,达到了26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线,而房地产业投资规