文档介绍：1 一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业, 公司于 201 0年1月-201 3 年2 月开发“万丽家园”住宅项目,发生相关项目如下: (1) 2010 年1 月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,合同记载总价款 17000 万元,并规定 2010 年3月1 日动工开发。由于公司资金短缺, 于 2011 年5 月才开始动工。因超过期限 1 年未进行开发建设,被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款 10% 的土地闲置费。(2) 支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计 2450 万元。(3) 2012 年3 月该项目竣工验收,应支付建筑企业工程总价款 3150 万元,根据合同约定当期实际支付价款为总价的 95% ,剩余 5% 作为质量保证金留存两年,建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4 )发生销售费用、管理费用 1200 万元,向商业银行借款的利息支出 600 万元, 其中含超过贷款期限的利息和罚息 150 万元, 已取得相关凭证。(5) 2012 年4 月开始销售,可售总面积为 45000m 2 ,截止 2012 年8月底,销售面积为 40500m 2 ,取得收入 40500 万元;尚余 4500m 2 房屋未销售。(6) 2012 年9 月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算,公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)201 3年2 月底, 公司将剩余的 4500 m2 房屋打包销售, 收取价款 432 0 万元。( 其他相关资料: ①当地适用的契税税率为 4 %; ②其他开发费用扣除比例为 5%) 要求:根据上述资料,按序号回答下列问题,如有计算,每问需计算出合计数。(1) 简要说明主管税务机关于 201 2年9 月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。(2) 在计算土地增值税和企业所得税时, 对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3) 计算 201 2年9 月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。(4) 计算 201 2年9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。(5) 在计算土地增值税和企业所得税时, 对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6) 计算 201 2年9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。(7) 计算 201 2年9 月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。(8) 计算 201 2年9 月进行土地增值税清算时的增值额。(9) 计算 201 2年9 月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 2 (10) 计算 201 3年2 月公司打包销售的 4500 m2 房屋的单位建筑面积成本费用。(11) 计算 201 3年2 月公司打包销售的 4500 m2 房屋的土地增值税。【解析】:(1 ) 万家房地产开发公司, 已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为: 40500 ÷ 45000 × 100%=90% , 超过了 85% 。所以,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85 %以上,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(2 )房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性,土地闲置费是一种费用性质的支出,不能视为罚款性支出,是与收入相关的合理的支出,可以在企业所得税税前扣除。(3 ) 201 2 年9 月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额= ( 17000+17000 ×4% )× 90%= 15912 (万元) (4 ) 201 2 年9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额= ( 2450+3150 ) × 90%=5040 (万元) (5 ) 公司发生的借款利息费用, 在计算土地增值税时, 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。公司发生的借款利息费用,在计算企业所得税时,对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。(6 ) 201 2 年9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用= ( 600- 150 )× 90%+ ( 15912 +5040 )× 5%=405+ 1047. 6 = 1452. 6 (万元) (7 ) 201 2 年9 月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加=40500 × 5% × ( 1+7%+ 5% ++3%+2% )= 2268 (万元) (8 ) 可以扣除的项目金额= 15912 +5040+ 1452. 6 + 2268 + ( 15912 +5040 )× 20%= 28863 (万元) 增值额=40500- 288