文档介绍：房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划内容与方法三、市场分析方法四、财务评价方法及举例分析一、房地产开发项目建设程序一、房地产开发项目建设程序■获得土地阶段(初步可行性研究) ↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资( 前期终点,三证评估,四证放款) ■经营计划阶段↓■经营实施阶段(动态管理与控制) ↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段二、项目策划内容与方法二、项目策划内容与方法策划含义: 以市场为导向,以方案优化为手段,以确定计划参数为目的,构思项目整体开发方案。策划内容: 1、产品定位(市场研究及产品方案优化) ↓ 2、项目策划基本参数↓ 3、项目分期开发计划(每期开发量、开竣工日期、开盘日期) ↓ 4、开发产品经营计划(经营方式、价格、销售速度、回款) ↓ 5、投资估算及使用计划(工程量、造价、用款计划) ↓ 6、资金筹措计划(启动资金、资本金投入、预售收入、贷款) 1 1、产品定位(市场研究及产品方案优化) 、产品定位(市场研究及产品方案优化) (1)市场研究◆宏观趋势分析,得出产品的数量空间和价格空间; ◆产品定位分析,确定产品档次及价格; ◆价格预测,确定未来若干年的产品价格。(2)产品方案优化产品方案优化在项目评估阶段意义不大。 2 2、基本参数(一) 、基本参数(一) 3期项目分期开发期数 9 4%土地契税税率 8 10 %项目基准收益率 7 控制项目开工的最早季度 3季土地交付使用季度 6 控制项目开工的最早年份 2005 年土地交付使用年份 5 签定土地合同季度或开始项目前期工作季度 1季项目起始季度 4 签定土地合同年份或开始项目前期工作年份 2005 年项目起始年份 3 签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止 20 季项目周期(计算期) 2 1-按月/2- 按季/3- 按年 2项目周期单位 1 备注数据或选项单位项目名称序号 3 3、项目分期开发计划参数、项目分期开发计划参数 42009 32008 3 22008 12007 2 42007 42005 1 竣工季度竣工年份开工季度开工年份项目分期单项工程(产品)开发计划单项工程(产品)开发计划参数参数 42009 42008 32008 42008 配套工程三期地面车库 3 242009 42008 32008 42008 55000 普通住宅三期高层住宅 3 22008 22007 12007 22007 5625 配套工程二期地面车库 2 222008 22007 12007 22007 60000 普通住宅二期高层住宅 2 42006 12006 42005 12006 配套工程一期地面车库 1 42006 42005 42005 12006 33750 配套工程地下车库 1 242006 12007 42005 12006 55000 普通住宅一期高层住宅 1 容积率竣工季度竣工年份封顶季度封顶年份开工季度开工年份开盘季度开盘年份开发面积(㎡) 产品类型单项工程项目分期4 4、开发产品经营计划、开发产品经营计划参数参数 70 30 30 同比 125000 三期地面车库出售 70 30 30 同比 127200 55000 三期小高层出售 70 30 30 同比 125000 5625 二期地面车库出售 70 30 30 同比 126600 60000 二期小高层出售 70 30 30 同比 125000 一期地面车库出售 70 30 30 同比 122000 33750 一期地下车库出售 70 30 30 同比 126000 55000 一期小高层出售交房二次付款间隔合同首付销售周期(季) (季) 增减幅度(%) 开盘单价(元) 收款比例(%) 销售计划参数价格参数数量(㎡) 产品名称 5 5、投资估算及使用计划、投资估算及使用计划否合计否元/平方米平方米按建筑面积三期地面车库是元/平方米平方米按建筑面积三期小高层否三期工程费用 3 否合计否元/平方米平方米按建筑面积二期地面车库是元/平方米平方米 60000.