文档介绍：浙江大学管理学院
博士学位论文
购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究
姓名:聂冲
申请学位级别:博士
专业:企业管理
指导教师:贾生华
20080401
摘要实证分析仍然较少。随着中国经济社会的发展进步和城市化进程的快速推进,购物中心在中国的各个主要城市蓬勃发展,已经成为房地产开发的热点。同时,理程度较高的长三角和珠三角部分城市的购物中心作为实证研究对象,定量分析影个方面:第一,从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征“四维度”入手,的规律;第三,进一步聚焦于非主力店“零售类型’’层面,深入细致地探讨了购设。年轮月,笔者与购物中心产业相关政府部门、科研院校和房地占总发放问卷的.。同时,结合其周边的交通状况、商圈情况,以购物中心零售租金的相关实证研究真正起步于世纪年代,已经成为国际学术界近期关注的一大焦点。但由于受到数据可得性的限制,关于商铺租金的论界对中国城市购物中心的研究兴趣也与日俱增。尽管如此,目前中国理论界对于购物中心的投资开发与运营管理的相关研究却明显滞后。如何有效地指导购物中心的投资开发与运营管理,是中国目前商业地产迫切需要解决的问题。购物中心投资开发和有效运营的最终目标,是实现租金收益最大化。因此,科学地识别出购物中心商铺租金的决定因素与租户组合的作用机制,能够从理论上有效地指导购物中心发展商和运营商的实践活动。本文的研究追踪国内外最新的研究进展,结合中国的实际情况,以商业发展响城市购物中心商铺租金的各种微观决定因素和租户组合。核心内容包括以下三构建影响购物中心商铺租金的特征价格模型,通过实证分析识别出购物中心商铺租金的微观决定因素,计算得到各特征的特征价格和边际价格;第二,基于商铺租金的视角,通过将“商铺种类”划分为主力店、次主力店与非主力店三大类,深入细致地探讨了购物中心不同商铺种类的租户组合优化,揭示其租金水平变化物中心不同零售类型的租户组合优化,揭示其租金水平变化的规律,为购物中心经营管理提供了理论依据。在研究过程中,论文始终坚持理论分析和实证分析相结合。通过文献梳理工作形成了对本文所研究问题的初步认识,并据此提出相应的实证模型和理论假产公司等家单位的位专业人士进行了深入访谈。在文献研究和专家访谈的基础上,结合中国城市购物中心的实际,形成最终的调查问卷。年轮月,通过对长三角和珠三角龀鞘械家购物中心的问卷调查,获得有效问卷及购物中心的建筑情况进行实地调查,通过数据整合,最后形成对解释变量的量化和评价。对问卷调查获得的数据,采用回归分析等方法进行了统计检验和实证分析。本研究的主要结果如下:弧⒔ㄖ⑸唐毯妥庠继卣鞫际枪何镏行纳唐套饨鸬闹匾>龆ㄒ蛩浙江人学博士学位论文购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究
区位、区位木C鼐鳌S胍酝芯肯嘁恢碌氖牵狙芯恳卜⑾趾诵纳倘Φ挠不显著。而当次主力店位于较低楼层或靠近主出入口时,能够为其带来大量的客特色餐饮和休闲娱乐健身募鄱宰饨鹁哂幸桓鱿灾恼蛐вΑU庖馕蹲挪肌本研究发现,区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征都是购物中心商铺租金的重要决定因素。但相对而言,区位特征最为重要,验证了业界相传“区位、效购买力、购物中心可见性和可达性对商铺租金具有一个正向显著效应。而且区位特征中,商圈有效购买力相对最为重要呒侍卣骷鄹窀叽.。由于租赁的规模经济等原因,商铺的租金水平与其自身规模是负向关系。但本研究进一步证实,这一结论不仅在商铺种类之间成立,而且在商铺种类内部也同样成立。,立足于中国城市的购物中心主要是多层建筑的实际,本研究设置了楼层变量。结果表明,由于客流量随着楼层的增加而逐层递减,楼层越高的租户支付的租金越低。与其他研究不相一致的是,本研究发现建筑年限越长的购物中心向租户索要的租金越高,与和&等关于美国购物中心的研究结论不同。原因主要在于,中国舐城市的购物中心多为近几年建成酒骄晗藿鲈嘉年4耸保ǔ赡晗拊匠さ墓何中心,其经营管理中的不确定性越低,知名度和美誉度也相对更强。此外,国际品牌和全国品牌对租金具有一个正向的影响,但是并不显著。本研究探索性地发现,签约时间越早的租户,由于承担了更大的经营风险,就能享受的越大的租金折扣。研究同时表明,租赁期限对租金具有一个负面的显著影响。但是,采用何种租金形式对租金水平的影响程度却十分有限。髁Φ辍⒋沃髁Φ旰头侵髁Φ晔且熘市缘纳唐讨掷本研究的实证结果表明,主力店、次主力店和非主力店是异质性的商铺种类。由于租赁的规模经济等方面的原因,主力店和次主力店租金水平显著低于非主力店。主力店正是由于其正向的外部性,因而支付了异常低的租金水平。立足于中国城市的商业经营背景,本文的探索性研究结果表明,主力店作为消费者前往购物中心的主要目的地,其租金在低楼层、临街及靠近主进出口等大部分位置上都流