文档介绍：华南理工大学
硕士学位论文
购物中心租户组合在中国的研究
姓名:张亮
申请学位级别:硕士
专业:企业管理
指导教师:沙振权
20040213
摘要
摘要
二十一世纪是服务业在中国发展和腾飞的世纪,而商贸流通是服务业中最重要
的组成部分。购物中心作为一种新型的商业形式,于二十世纪末开始进入中国,
并且发展迅速,是近年来发展最快的行业之一。更重要的是,其将成为未来中国
商贸流通领域的骨干与核心。
购物中心源于美国,进入中,还是
认识程度,国内还停留在一个非常低的层次。而国外的成熟模式、管理技术和成
功经验不可能直接运用于中国的购物中心管理实践。中外的经济社会文化环境的
差异,决定了中国购物中心的发展会有自我的特点。其要在中国成功的发展,必
须探索本土化的发展模式。
本文的研究对象是购物中心的租户组合。其作为购物中心开发经营中的一个核
心问题,从三十世纪八十年代后,逐渐引起人们的重视。中国购物中心开发出现
了不少失败案例,其中一个主要的问题就是对租户组合如何构建的忽视,目前中
国的相关研究儿乎是一片空白。
本文将集中研究购物中心租户组合的决策方法,及其如何在中国运用和实施。
以求为中国购物中心的相关决策人员提供实用的决策工具为研究人员的相关提
供参考为购物中心营造符合实际情况经营效果良好的租户组合提供帮助为购
物中心在中国的进一步发展做出贡献。
文章对相关理论文献进行了系统性的回顾,从探讨购物中心的消费者行为模式
出发,结合其它相关影响因素,提出了租户组合决策模型。最后,对模型在中国
环境进行了运用,形成一些有价值的观点和结论。
文章正文分为五个部分。第一部分介绍购物中心发展概况和明确购物中心的概
念,第二部分为购物中心的租户组合概述,第三部分探讨租户组合与消费者行为
的关系,第四部分探求租户组合的决策方法并建立模型,第五部分为模型在中国
条件下的运用。
关键词购物中心租户组合复合购买比较购买需求的外延
华南理工大学管理学硕士学位论文
华南理工大学
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导师签名脉辉期年月日
第一章绪论
第一章绪论
选题背景及意义
本课题的研究处于零售业的高速发展,成为中国本文中所指的中国,一般指
中国大陆地区经济新热点的时期。中国在改革开放的短短二十多的时候里就经
历了百货店兴起、超级市场涌现、连锁店发展的三次变革。如今,在百货商店主
力地位滑,超市高速发展,几乎世界上所有现有的商业形态都在中国出现,形
成了以各种零售业态并存和竞争发展的势态。而且出现了部分业态的创新,如这
两年很火的生鲜超市有部分在国外己经步入黄昏的业态,如一般综合商店
日本的主要商业业态之一也在中国体现了相当的生命力。因此,中外的经济
社会文化环境的差异,决定了中国的零售服务业的发展会有自我的特点。这个时
候,购物中心作为一种新型的商业形式,开始进入中国,其要成功的在中国发展,
必须探索本土化的发展模式。
从八十年代未起,中国就诞生了很多“购物中心”,其实只是由一个房产发展
商修建的一群商店的组合。一般没有统一的规范,租售形式杂合,功能单一,服
务和配套设施严重缺乏,在英文里有另一个词购物区来表示,
而非购物中心,而中国真正意义上的购物中心的出现,应该是在
世纪年代,代表是广州的天河城虽然相关的功能还不完善。购物中心一
出现,就受到了各界的关注,并且在局部初步的取得了成功,使中国的大中城市
兴起了一股兴建购物中心的浪潮。特别进入本世纪,近二三年来购物中心发展非
常迅猛。但总体而言,购物中心在中国的发展模式还是相当不规范,处于起步阶
段。由于国内尚无相关理论指导,而国外的相关理论和经验又不可能直接